זה מאוד תלוי ברצף התעסוקתי שלך , אם עבדת במשך תקופה רציפה אצל מעסיק אחד , וכעת אתה עובר לעבודה חדשה יש בנקים שיבקשו להציג 3 תלושי שכר אבל ניתן להציג הסכם העסקה חדש ותלוש ראשון מהמעסיק ולדון בבקשת המשכנתא בתנאי שהשכר הראשון ישתקף בחשבון הבנק .

במידה וההכנסות נמוכות אפשר לצרף ערב מקרבה ראשונה (הורים, אחים, ילדים בוגרים), חשוב להבין כי הבנק מתחשב אך ורק ב־50% מסך ההכנסה הפנויה של הערב, וצריך לקחת בחשבון שהמשכנתא תופיעה כהתחייבות גם על הערבים בדוח נתוני אשראי .

ניתן לשעבד את הדירה של ההורים בכדי לגייס הון עצמי לטובת רכישת הדירה של הילדים, יש מספר דרכים שניתן לגייס הון עצמי לטובת רכישת נכס עבור הילדים וחשוב לבחון מה הדרך הכי טובה שתשרת את הלווים. בנקים מסוימים יודעים להציע משכנתא מותאמת במיוחד שנקראת הלוואת נדוניה. במידה וההורים בגיל המתאים ניתן לשקול אפשרות למשכנתא הפוכה.

חישוב ההכנסות לעצמאים מתבסס על רווח שנתי, בניגוד לשכירים שהבנק בוחן 3 תלושי שכר אחרונים. עבור עצמאים הבנק בוחן את שומת המס האחרונה ואישור הכנסות על השנה הקודמת והשנה הנוכחית, במידה וההכנסות בעבר היו נמוכות אך חלה עליה בשנה האחרונה הבנק יבקש מסמך מרואה החשבון שמסביר על השינוי בהכנסות, במידה ונציג למאשר בבנק סיבה טובה לגידול בהכנסות הוא יוכל להתחשב בכך.

בעסקת משפרי דיור אחד הדברים החשובים הוא לבחון מראש עוד לפני חתימת החוזה את תנאי התשלום ברכישת הדירה החדשה כך שיהיה תזמון נכון בין קבלת כספי המכירה של הדירה הקיימת, לתשלום על רכישת הדירה החדשה , לוח התשלומים בעסקה מסוג זה נקראת "גב אל גב " Back to Back והמשעות היא שבכל פעם מתקבל תשלום ממכירת הדירה ואז מעבירים אותו ישירות כתשלום עבור רכישת הדירה החדשה . כך תבטיחו שכל תשלום שאתם מקבלים מכספי המכירה יועברו לטובת הרכישה ולא תצטרכו לגשר על פערים של מועדי התשלום.

בדירה חליפית חלה עליכם החובה למכור את הדירה הקיימת תוך 24 חודשים מיום חתימה על חוזה הרכישה, וברכישת דירה חדשה מקבלן בתוך 12 חודשים ממסירת הדירה, כך שחשוב מאוד לעמוד בזמנים הללו.
בהיבט של מימון העסקה , אם נתקלתם בקשיים של מימון הרכישה בעקבות עיכוב בקבלת כספי המכירה העתידיים ניתן לבחון משכנתא לגישור על הנכס הקיים ובלבד שהסכום לא יעלה על 50% משווי הנכס הקיים בקיזוז המשכנתא הנוכחית , אם קיימת.

רכישה אגב גירושין מחייבת בחינת הכנסות שלך, הבנק ירצה לבחון שתוכל לעמוד ביחס החזר גם על המשכנתא הקיימת וגם עבור התוספת החדשה למשכנתא שמיועדת לרכישת החלק של בת הזוג. מעבר לכך ישנם בנקים שיבקשו העברת זכויות על הנכס בטרם העברת כספי המשכנתא עבור הרכישה. חשוב להתייעץ לפני בכדי לבחור בבנק הנכון שמאפשר את הרכישה בהתאם להסכם הגירושין

כעקרון, משכנתא בנויה על פי תמהיל עם מספר מסלולים שלכל מסלול אופי שונה והריבית בו מתנהגת באופן שונה. יש מספר סיבות לבצע מיחזור משכנתא, ההכנסות גדלו ויש רצון להגדיל את ההחזר החודשי, ההכנסות ירוד ורוצים החזר יותר נוח, היה שינוי בתנאי השוק והיום ניתן לקבל ריביות טובות יותר, החזר חודשי שקפץ משמעותית . כדי לבחון אפשרות למחזור משכנתא עליך להוציא דוח יתרות משכנתא לסילוק, שמה מופיעים נתונים על כל מסלול ועל תנאי הריבית, אנחנו בוחנים את המשכנתא ומציגים לך דוח מפורט כולל צפי חסכון בתהליך המחזור, לכן חשוב לבדוק את המשכנתא בכל שנתיים , ורק אם יש ממש חסכון משמעותי אז לבצע מחזור.

כשמגישים בקשת משכנתא הבנק בוחן את ההכנסה הפנויה של הלווים, זה אומר שהוא מסתכל על סך ההכנסות בקיזוז ההלוואות וההתחייבויות.
במקרה של משכנתא לאיחוד ההלוואות הבנק מחשב רק את ההכנסה ולא את ההלוואות הקיימות כי הם עתידות להיפרע מכספי המשכנתא שהבנק מעמיד לסגירת ההלוואות . אך חשוב לדעת כי הבנק יתנה את קבלת המשכנתא בתשלום פעימות, זאת אומרת הבנק ישחרר תשלום ראשון לסגירת ההלוואה הראשונה, לאחר קבלת אסמכתא שאכן ההלוואה כוסתה הבנק ישחרר שוב פעימה לטובת סגירת ההלוואה הבאה, שוב ימתין לאסמכתא וכך הלאה עד לסגירת כל ההלוואות

בדרך כלל הבנק יעדיף להעמיד את כספי המשכנתא רק לאחר תשלום כל ההון העצמי , ישנם מצבים בהם הבנק מאשר את משיכת כספי המשכנתא לפני שהרוכשים סיימו להעביר את כל ההון העצמי- נקרא "כסף אמצעי" וזה בתנאי שכבר שולם הפיצוי המוסכם ובתנאי שהבנק קיבל אסמכתא לכך שיש לרוכשים את יתרת ההון העצמי הנדרש להשלמת העסקה. האישור למשכנתא במתווה כסף אמצעי כפופה לאישור הבנק בתחילת התהליך ונתונה לשיקולו. חשוב להבין כי במצב בו הלווים מבקשים מימון מלא של 75% אין אפשרות שכספי המשכנתא ישולמו לפני תשלום 25% של ההון העצמי.

כדי לבחון תיק משכנתא מורכב בשל דירוג אשראי שלילי, נדרש קודם לנתח את דוח נתוני האשראי שלך, לוודא מתי נפתחו התיקים ומתי נסגרו,
על מה נפתחו תיקי ההוצאה לפועל , האם היה חוב לאדם פרטי או לגוף מימון, האם חשבון העו"ש נוהל באופן תקין ב-3 השנים האחרונות או שהיו החזרות של שקים או הוראות קבע בחשבון,את כל זה דוח נתוני האשראי משקף.
בנוסף חשוב להבין האם זה היה בתקופה בה היית עצמאי וכיום שינית עיסוק ואתה שכיר עם משכורת מסודרת שנכנסת לחשבון.
ברגע שיש את כל הנתונים, אנחנו יודעים האם יהיה ניתן לאשר משכנתא בבנק על אף ההיסטוריה הפיננסית השלילית שהייתה.

לקוח שיש לו הגבלה בחשבון לא יכול לשמש לווה ולכן הבנק לא יאשר משכנתא במצב כזה. ישנן מספר פתרונות שניתן לבחון. במידה ורק הבעל בהגבלה, אך את כאשתו מנהלת חשבון נפרד ותקין הבנק יוכל להכיר בך כלווה . במידה וההכנסה שלך לא מספיקה לטובת יחס ההחזר יהיה ניתן להכניס לווה נוסף מקרבה ראשונה שיהיה חתום על המשכנתא. במידה והמקרה מורכב יותר, או שניסיתם לקבל משכנתא והבנק סירב לכם ישנם פתרונות אחרים שזו המומחיות שלנו ,לאשר תיקי משכנתא מורכבים בבנקים על אף ההגבלה בחשבון הבנק .

זה מאוד תלוי מה הסיבה לעיכוב ברישום בטאבו, לרוב זה קורה במסגרת רכישת דירה חדשה מקבלן, אז ישנה חברה משכנת שמסדירה את נושא הרישום של כלל הדירות כבית משותף וזהו תהליך שלוקח זמן. במצב כזה ניתן לקבל משכנתא נוספת לשיפוץ הבית על אף שלא הוסדר עדיין הרישום בטאבו. הבנק ידרוש מסמכי בטחונות שהחברה המשכנת מתחייבת לרשום גם את המשכנתא נוספת על הנכס. אם מדובר ברכישת נכס יד 2 שעדיין לא הוסדר הרישום בטאבו צריך לקבל הסבר מפורט מעו"ד שביצע את חוזה הרכישה מדוע לא הוסדר הרישום בטאבו ואז הבנק יבחן את מצב רישום הנכס ויחליט האם הוא מאשר משכנתא על אף העיכוב ברישום הנכס

הבנקים לא מחויבים לאשר משכנתא רק על סמך הכנסה מקצבאות נכות, אך הם נוטים לאשר משכנתא ללווים בעלי נכות לצמיתות.
הבנקים מכירים בקצבת נכות לצמיתות ומרביתם יבחנו העמדת משכנתא גם במידה וקצבת הנכות הינה ההכנסה היחידה שהלווה מקבל. כמובן שהבנק בוחן את יחס ההחזר ואת כל התנאים על פי הרגולציה הקיימת כמו כל לווה אחר.