מחזור משכנתא

מחזור משכנתא הוא תהליך המאפשר לבעלי משכנתא קיימת לשפר את תנאי ההלוואה. בין אם זה לקצר תקופות, לשנות מסלולים שכבר אינם משתלמים. לעדכן את שיעור המימון עקב עליית שווי הנכס. להגדלת ההחזר החודשי עקב צמיחה בהכנסות החודשיות של משק הבית. ניתן להפחית את העלויות החודשיות ולחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים ביחס למשכנתא הקיימת. מיחזור משכנתאות מאוד נגיש בשנים האחרונות עקב שינויים שנעשו בבנקים ביחס לתהליך. חשוב לבצע את התהליך נכון, אנו נפרט את כל ההיבטים המרכזיים של מחזור משכנתא, מהשיקולים הכלכליים ועד לתהליך המעשי.

אז מהו בעצם מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא הינו החלפת חוב ישן בחוב חדש עקב התאמות שנדרש לבצע בעקבות שינויים בתנאי השוק או בעקבות שינוי בהכנסות הלווים או במצבם הפיננסי. זהו תהליך שבו הלווה פונה לבנק הקיים או לבנק חדש. מבקש אישור למשכנתא חדשה לסילוק המשכנתא הקיימת. למעשה, הלווה מחליף משכנתא ישנה במשכנתא חדשה עם תנאים משופרים. התהליך מציע מספר אפשרויות. להוריד את הריבית, לשנות את מסלול ההלוואה. להאריך או לקצר את תקופת המשכנתא .ניתן לשלב מספר שינויים בתהליך כך שבסופו של דבר העלות הכוללת של המשכנתא תהיה נמוכה יותר. ישנם מקרים בהם נישקול למחזר את המשכנתא הקיימת בעקבות קושי כלכלי או כהלווים מרגישים שאינם יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים. אז מאריכים את תקופת המשכנתא בכדי להקטין את ההחזרים החודשיים.

תהליך העבודה בעת מיחזור משכנתא

1

שליחת דוח יתרות עדכני לבדיקה שלנו ללא עלות

2

בניית פרופיל אישי וכלכלי באמצעות שאלון

3

בדיקת כדאיות כדי לבחון כמה נוכל לחסוך עבורכם

4

מכרז ריביות בין הבנקים השונים להשגת תוצאות מעולות.

5

ביצוע בבנק הנכון עם התמהיל הסופי

6

מגיעים לחתימות מול הבנק הנבחר

מתי כדאי לשקול מחזור משכנתא?

ישנם מספר מצבים בהם נשקול תהליך של מיחזור המשכנתא:

שינוי בריבית – כאשר הריבית בשוק המשכנתאות יורדת באופן משמעותי, זו הזדמנות בכדי למחזר את המשכנתא. ההמלצה היא לבצע מיחזור רק במידה והתוצאה הסופית תוביל לחסכון משמעותי בעלות הכוללת.
שיפור במצב הכלכלי – לווים שחווים שיפור ניכר במצבם הכלכלי כדוגמת העלאה משמעותית בשכר או קבלת כספים עתידית. הכנסה חודשית גבוהה מאפשרת להגדיל את ההחזר החודשי ולהקטין את העלות הכוללת של המשכנתא.
שינויים בתמהיל המשכנתא – ניתן למחזר משכנתא שנלקחה במסלולים מסוימים שהיו טובים בעבר ועם השנים התייקרו, לקצר תקופות במשכנתא, לשנות את הרכב המשכנתא למסלולים שכיום יותר אטרקטיבים, כאלה שיוצרים חסכון משמעותי.
עליה בשווי הנכס – במידה וערך הנכס עלה מאז שנלקחה המשכנתא ניתן לבצע שמאות חדשה בכדי לעדכן את השווי הנוכחי של הנכס ואז אחוז המימון יקטן בעקבות עליית שווי הנכס, דבר שיוביל לשיפור בריביות כי ככל שאחוז המימון נמוך, כך התנאים יהיו טובים יותר .
צמצום בהוצאות עקב קושי כלכלי – במצבים של קושי כלכלי, מחזור משכנתא יכול לסייע בכדי להקטין את ההחזר החודשי. שיישאר תקציב למטרות אחרות ונותן ללווים יותר אוויר לנשימה בכל חודש.

בסופו של דבר, שינויים אלו מאפשרים בחינה לביצוע מיחזור עבור המשכנתא שלכם לשיפור משמעותי של התזרים החודשי או חיסכון לטווח ארוך. מומלץ מאוד להפיק בכל שנה דוח יתרות משכנתא לסילוק ולבדוק אפשרות לביצוע מיחזור.

מהם היתרונות של מחזור משכנתאות?

מחזור משכנתא מציע מגוון יתרונות משמעותיים שכדאי להכיר:

חיסכון כספי משמעותי – החיסכון הכספי מציג את היתרון המרכזי ביותר. כל ירידה בריבית בחצי אחוז בלבד עושה הבדל עצום. על משכנתא של 1,000,000 ₪ ל־20 שנה, ירידה של 0.5% בריבית יכולה להוביל בעזרת מיחזור לחיסכון של 80,000 ₪ ומעלה תלוי במסלולים הקיימים.
שליטה ובקרה – ברגע שאתם יודעים מה התנאים הקיימים במשכנתא שלכם תוכלו לבצע שינויים ברגע של שיפור לטובה בשוק המשכנתאות, תוכלו לקבל את התנאים הטובים במעבר בין בנקים, והכי חשוב – הכוח יהיה בידיים שלכם.
גמישות פיננסית – מיחזור מחדש של הלוואה נותן גמישות רבה. הלווה מתאים את תנאי ההלוואה למצבו הנוכחי. לדוגמה, הוא משנה את תקופת ההחזר או עובר בין מסלולי ריבית שונים בהתאם לצורך.
מינוף בעזרת מימון נכון – מחזור משכנתא בשילוב הערכת שווי מחדש מחלץ עבורכם הון עצמי. במצב בו עם השנים הנכס עלה בערכו, הלווה משתמש בהון למטרות כמו שיפוצים או השקעות.

בסופו של דבר, היתרונות הללו הופכים את מיחזור המשכנתא לכלי רב-עוצמה. התהליך לא רק חוסך כסף, אלא גם מעניק שליטה ויכולת תמרון פיננסית לאורך זמן.

העלויות של מחזור משכנתא

למרות היתרונות, כל מחזור משכנתא מביא עמו עלויות שונות:

עמלת פירעון מוקדם – תתכן עמלת פירעון מוקדם על סילוק המשכנתא לפני המועד. בהתאם לרגולציה הקיימת שמגבילה את הסכומים בהתאם למסלולים, עלות הפרעון המוקדם לעיתים מגיעה לאלפי שקלים.
הערכת שמאי – ישנו צורך בהערכת שווי הנכס על ידי שמאי המופיע ברשימות הבנק, העלות משתנה בהתאם לשווי הנכס והיא בסבסוד חלקי של הבנק.
פתיחת תיק בבנק – בעבר העלות היתה רבע אחוז מגובה המשכנתא. כיום דמי פתיחת תיק בעלות של 360 ש"ח .
עלות ייעוץ משכנתאות – יש לקחת בחשבון את העלות של תהליך המיחזור באמצעות יועץ משכנתא מומלץ ומנוסה. התעריף משתנה בהתאם לניסיון ולותק של היועץ .
עו"ד לרישום בטחונות – במידה והמיחזור הוא חיצוני לבנק אחר יידרש רישום משכנתא בטאבו על הנכס לבנק החדש באמצעות עורך דין וחשוב להערך גם לעלויות הללו.
ביטוחים – המשכנתא החדשה מחייבת ביטוחים חדשים,נדרש לערוך ביטוח חיים וביטוח מבנה במידה ומבצעים מיחזור חיצוני לבנק אחר. חשוב לוודא את מצבו הבריאותי של הלווה כדי למנוע פרמיה גבוהה יותר בביטוח.

אם בקיזוז העליויות הנלוות ישנו חיסכון משמעותי במשכנתא,מומלץ לבצע מיחזור בידיעה שאתם חוסכים כסף.

השקעת זמן ושיתוף פעולה

תהליך מחזור משכנתא מצריך מכם משאבים ושיתוף פעולה הדדי. בין אם זה בתהליך של איסוף המסמכים וזמינות הלווים למענה על שאלות. ישנם בנקים שמציעים תהליך ידידותי ונוח הכולל חתימות על מסמכי משכנתא מרחוק או בזום. זהו יתרון אדיר בכדי לבצע את התהליך בצורה מהירה ויעילה.

התהליך המעשי של מחזור משכנתא

שלב הבדיקה והחישוב

הצעד הראשון מחייב בדיקה מקיפה בנוגע ליתרת ההלוואה הקיימת,הריבית והמסלולים וחישוב עמלת הפירעון המוקדם. לאחר מכן, נשווה לתנאים החדשים שניתן להשיג. אפשר להעזר במחשבוני משכנתא מקוונים או להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך. נתוני החיסכון הפוטנציאלי מול העלויות החד-פעמיות יתן לכם להבין אם המיחזור משתלם באמת.

איסוף מסמכים

תהליך מחזור משכנתא מחייב הצגת מסמכים שונים:

לשכירים – תלושי שכר אחרונים + טופס 106
לעצמאים – אישורי הכנסה עדכניים + שומת מס אחרונה
לחברות בע"מ – דוחות חברה מבוקרים + הכנסות של בעלי השליטה
צילום ת.ז + ספח של הלווים
עו"ש עדכני 3 חודשים של חשבונות הבנק
פירוט התחייבויות קיימות ( מעל 18 חודשים)
נסח טאבו/ אישור זכויות של הנכס
דוח יתרת משכנתא קיימת לסילוק

נושא המסמכים הוא מאוד חשוב בכדי לקדם את התהליך ולחסוך עיכובים מיותרים.

קבלת הצעות ממספר בנקים

אחרי איסוף המסמכים, פונים למספר בנקים. חשוב לקבל הצעות בעלות תמהיל זהה למחזור המשכנתא כדי שיהיה ניתן להשוות בין הבנקים. חשוב לבחון לא רק את הריבית, אלא גם את תמהיל המשכנתא והמסלולים המוצעים. נצמצם ככל שניתן עמלת פירעון מוקדם עתידית. כל פרט קטן יכול לשנות את ההחלטה הסופית.

משא ומתן

בשלב המשא ומתן שימו דגש על הדברים החשובים, ריבית נמוכה זה לא הכל במשכנתא. לזכור תמיד שהיעד הוא להוזיל את ההחזר הכולל במשכנתא ולשפר את התנאים. לרוב הבנק הנוכחי ייתן שיפור תנאים משמעותי כדי לשמר את הלקוחות. דבר שחוסך עלויות נילוות בתהליך המיחזור ומשיג תנאים טובים מבלי לעבור לבנק אחר.

אישור ההלוואה וביצוע

אחרי קבלת האישור העקרוני השמאי יגיע לבצע הערכה לשווי הנכס. במיחזור חיצוני לבנק אחר עורך הדין יפעל לרישום משכנתא לזכות הבנק החדש. בסיום התהליך חתימות על המשכנתא בבנק. חשוב לוודא שכל התנאים והריביות שסוכמו במשא ומתן אכן מופיעים במסמכים לפני החתימה הסופית.

טיפים למחזור משכנתא מוצלח

תזמון נכון – בצעו מחזור משכנתא בשלבים המוקדמים כשיתרת המשכנתא עדיין גבוהה. מהלך שיגדיל החיסכון הפוטנציאלי באופן משמעותי.

ייעוץ מקצועי – יועץ משכנתאות מנוסה יחסוך לכם זמן וישפר את תנאי המשכנתא . יועץ מנוסה מכיר את התנאים והריביות. יודע לנהל משא ומתן ויתאים לכם משכנתא נכונה.

התנהלות פיננסית – ודאו שחשבונכם מתנהל בצורה נכונה, שאין חריגות בחשבון, צמצמו הלוואות שלא נחוצות ,אל תחרגו ממסגרת האשראי שהבנק הקצה לכם ואל תנצלו את כל המסגרת במלואה.

שליטה במשכנתא – ברגע שתדעו מהי יתרת המשכנתא שלכם, ותעקבו בכל תקופה איך המשכנתא שלכם מתנהגת, האם יתרת המשכנתא או ההחזר החודשי גדל, כך תדעו לזהות ולצפות מראש שינויים במשכנתא שלכם, כל שינוי שכזה הוא הסימן לכך שאתם צריכים לבדוק אפשרות למיחזור.

בסופו של דבר, שילוב של כל הטיפים הללו יוביל לשליטה במשכנתא שלכם. תוכלו לחסוך כסף, הרבה מאוד כסף.

המסקנה היא כי מחזור משכנתא הוא כלי חשוב שיכול לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים. מומלץ לבדוק כדאיות למחזור אחת לשנתיים. בדיקה תקופתית תאפשר לוודא שהריביות שאתם משלמים אכן תואמות את תנאי השוק העדכניים.

כל מה שרציתם לדעת על מחזור משכנתא

האם כדאי למחזר משכנתא גם כשיש רק יתרה קטנה לתשלום?

לא תמיד. כאשר יתרת ההלוואה נמוכה או שנותרו פחות מחמש שנים לסיום המשכנתא, החיסכון הפוטנציאלי עלול להיות קטן לעומת העלויות. במקרים כאלה, כדאי לבצע חישוב מדויק כדי לוודא שהחיסכון המצטבר מצדיק את המהלך.

האם ניתן לבצע מחזור משכנתא אם יש עיקול או שעבוד נוסף על הנכס?

במקרים של עיקול או שעבוד, הבנק החדש ידרוש הסרתם לפני אישור ההלוואה. עם זאת, יועץ משכנתאות מנוסה יכול לעיתים למצוא פתרון ביניים שיאפשר את המחזור תוך כדי טיפול בעיקול, בהתאם למדיניות הבנק.

האם מחזור משכנתא משפיע על דירוג האשראי שלי?

מחזור משכנתא אינו פוגע בדירוג האשראי, מאחר שמדובר בהחלפת הלוואה קיימת בהלוואה חדשה. עם זאת, אם נעשו פיגורים בתשלומים בעבר, הדבר עשוי להשפיע על התנאים החדשים שתקבלו מהבנק.

האם כדאי לבצע מחזור משכנתא בתקופה של עליית ריבית במשק?

כאשר הריביות במגמת עלייה, כדאי לבחון מעבר למסלול אחר שאינו מושפע משינויים עתידיים. במקרים מסוימים המחזור יכול לשמש ככלי הגנה מפני עליות ריבית נוספות באמצעות מעבר למסלול אחר , גם אם החיסכון המיידי קטן יותר.

האם ניתן לבצע מחזור לצורך מימון נוסף, כמו שיפוץ דירה לדוגמא?

כן. במקרים מסוימים מיחזור מאפשר להגדיל את סכום ההלוואה הקיים, ולקבל תוספת מימון על בסיס עליית שווי הנכס הנוכחי. חשוב לוודא שההחזר החודשי נשאר במסגרת היכולת הכלכלית של הלווה.