מהם התנאים לקבלת משכנתא?

החלטתם לרכוש דירה ואתם שואלים את עצמכם מהם התנאים לקבלת משכנתא? זו באמת אחת השאלות הנפוצות ביותר בקרב רוכשי דירות בישראל, ובצדק. משכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר שרוב הישראלים ייקחו בחייהם, והבנת התנאים יכולה לחסוך לכם זמן יקר, כסף, ואכזבות בדרך. אז בואו נסביר בדיוק מה הם התנאים לקבלת משכנתא, מי קובע אותם ולמה, מה הבנק בודק לפני שהוא מאשר לכם משכנתא, ואיך תוכלו לשפר את הסיכויים שלכם לקבל את ההצעה הטובה ביותר.

מי קובע את התנאים לקבלת משכנתא?

כשמדברים על תנאים לקבלת משכנתא, חשוב להבין שמי שמגדיר את החוקים הוא בנק ישראל שקובע את מסגרת הרגולציה המחייבת לכלל הבנקים, ואילו הבנקים הם אלה שמוסיפים שיקולים פנימיים משלהם. בנק ישראל מוציא הוראות ניהול בנקאי תקין (או בקיצור נב"ת) המחייבות את כלל הבנקים בישראל לפעול לפי מדיניות אחידה. הסיבות לכך הן כלכליות ומערכתיות כאחד:

• יציבות מערכת הבנקאות – משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך מאוד. כשל רוחבי בהחזרי משכנתאות עלול לסכן את יציבות הבנקים ואת כל המשק.
• הגנה על הלווים – מניעת מצב שבו לווים נוטלים הלוואות מעבר ליכולתם ומסתכנים באיבוד הבית שבבעולתם..
• ריסון מחירי הנדל"ן – הגבלת אשראי למשקיעים נועדה להקשות על כניסת משקיעים ולסייע לזוגות צעירים תחרות שווה בשוק הנדל"ן.
• שמירה על יציבות מאקרו כלכלית – קריסת שוק המשכנתאות, כפי שקרה בארה"ב ב־2008, עלולה להוביל למשבר כלכלי עולמי.

הבנקים  מצדם עשויים להחמיר מעבר לדרישות בנק ישראל, בהתאם למדיניות ניהול הסיכונים שלהם. לכן, גם אם אתם עומדים בתנאי הסף הרגולטוריים, אישור המשכנתא הסופי תלוי בשיקול הדעת של הבנק הספציפי.

מהם התנאים לקבלת משכנתא?

כדי לקבל אישור למשכנתא, עליכם לעמוד בכל התנאים המפורטים להלן. אלה הם תנאי הסף לקבלת משכנתא שהבנקים בוחנים בכל בקשה:

שיעור מימון (LTV) – כמה הון עצמי צריך למשכנתא?

• דירה יחידה – עד 75% מימון משווי הנכס (נדרש הון עצמי של לפחות 25%)
• דירה חליפית – עד 70% מימון (משפרי דיור המעונינים לרכוש דירה ומחויבים למכור את דירתם הנוכחית תוך 18 חודשים)
• דירה להשקעה – עד 50% מימון בלבד, משקיע מוגדר מי שיש בבעלותו 2 דירות ויותר.

חשוב להבין כי שיעור המימון שהבנקים יאשרו מסתמך על הצהרת הלווה בטופס מש"ח שזהו טופס דיווח לרשות המסים בעסקת מקרקעין

יחס החזר מהכנסה (PTI) – יכולת החזר ההלוואה

• ההחזר החודשי לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה
• הכנסה פנויה = סך ההכנסות פחות התחייבויות קיימות מעל 18 חודשים  ( הלוואות בחשבון הבנק, הלוואת ליסינג לרכב, ועוד)
• במקרי של תיקי משכנתא עם סיכון גבוה הבנקים עשויים להחמיר ולאשר עד 35% בלבד
• חשוב לציין כי על פי הרגולציה יחס ההחזר הינו עד 50%, אך הבנקים נמנעים מכך בשל חובת הלימת הון גבוהה

תקופת ההלוואה

• תקופת ההלוואה המקסימלית היא 30 שנה , לא ניתן לקבל משכנתא לתקופה ארוכה יותר
• גרייס (דחיית תשלומים) אפשרי עד שנתיים, אך אינו מאריך את תקופת המשכנתא מעבר ל־30 שנה
• נבהיר כי בתום תקופת הגרייס ההחזר החודשי יגדל בהתאם לתקופה שנותרה

גיל הלווים

• פריסת המשכנתא הינה עד גיל 80 (ברוב הבנקים)
• בנקים מסוימים מאפשרים עד גיל 85, ובמקרים חריגים עד גיל 90 באישור מנהל אגף
• תקופת הפריסה נקבעת לפי הלווה הצעיר מבין השניים
• ניתן לצרף ערב צעיר כדי להאריך את תקופת הפריסה ל־30 שנה

תמהיל המשכנתא

• לפחות שליש (33.3%) מהמשכנתא חייב להיות במסלול ריבית קבועה
• ניתן לבחור בריבית קבועה צמודה למדד או ריבית קבועה לא צמודה
• יתרת שני השלישים ניתנת לחלוקה חופשית בין מסלולים (פריים, משתנה כל 5 שנים, משתנה כל שנה וכו')

ביטוחים

• חובת ביטוח חיים לכל הלווים – מבטיח לבנק כיסוי של יתרת המשכנתא במקרה פטירה של אחד הלווים
• ביטוח מבנה (נכס) – מכסה נזקי רעידת אדמה, שריפה, נזקי צנרת ועוד בכדי להבטיח בטוחה במצב תקין לטובת הבנק.

בטוחה (שעבוד הנכס)

• הבנק רושם שעבוד על הנכס הנרכש לטובתו
• במקרה של אי עמידה בתשלומים, הבנק רשאי לממש את הנכס ולכסות את יתרת המשכנתא מכספי המכירה.

מה הבנק בודק לפני אישור המשכנתא?

מעבר לתנאים הרגולטוריים לקבלת אישור עקרוני למשכנתא, הבנק מבצע בחינה מעמיקה של הלווים והנכס לפני מתן האישור הסופי. הנה כל מה שהבנק בודק:

היסטוריית אשראי

• הבנק שולף דו"ח ממרכז נתוני אשראי( או בקיצור מנ"א)ובוחן את ההתנהלות הפיננסית של הלווה
• בוחן שאין פיגורים בהחזר הלוואות עבר, עד 3 שנים אחורה
• בוחן שאין שיקים שחזרו, צווי עיקול וחשבונות מוגבלים
• מוודא שאין חריגות קבועות במינוס בחשבון הבנק
• חשוב לציין כי ככל שהיסטוריית האשראי תקינה יותר, כך גדל הסיכוי לאישור בתנאים טובים

הכנסות ויציבות תעסוקתית

• שכירים: תלושי שכר מ־3 חודשים אחרונים וטופס 106 אחרון .
• עצמאים: שומת מס אחרונה ואישור הכנסות על שנה נוכחית מרואה החשבון.
• הבנק בוחן יציבות תעסוקתית: ותק במקום העבודה, סוג ההעסקה (קבוע/זמני), תנודתיות בהכנסה
• הכנסות נוספות כגון שכירות מנכסים או קצבאות קבועות נלקחות בחשבון אם קיימת הלימה ומשוקף בחשבון הבנק.

הון עצמי ומקורותיו

• הבנק מוודא שההון העצמי אכן קיים לרשות הלווים
• נדרש לעיתים להוכיח את מקור הכסף , ירושה, חסכונות, מכירת נכס וכו'
• הון עצמי שמקורו בהלוואה חדשה בסמוך להעמדת המשכנתא עשוי וסכן את אישור הבקשה למשכנתא.

שמאות הנכס

• הבנק מפנה את הלווים לרשימת שמאים מטעמו לביצוע שמאות ולבדוק את הנכס הנרכש
• השמאי מעריך את שווי הנכס, מצבו הפיזי ומעמדו התכנוני
• שיעור המימון מחושב לפי הערכת השמאי לא לפי המחיר ששולם בפועל
• נכס עם בעיות תכנוניות (חריגות בנייה, טאבו לא מסודר) עלול לקבל הערכת שווי נמוכה יותר.

בדיקה משפטית של הנכס

• הבנק בוחן שהנכס נקי מעיקולים, שעבודים קיימים וחובות
• בדיקת רישום הזכויות בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל
• וידוא שהמוכר הוא הבעלים החוקי של הנכס

תיק ההלוואה הכולל

• הבנק מסתכל על התמונה המלאה, על סך כל ההתחייבויות של הלווה ויחס החוב הכולל להכנסה
• חשוב לציין כי החל מ־1 ביולי 2026, הבנק משנה את שיטת החישוב ולוקח בחשבון את כל ההלוואות תחת אותו נכס יחד מול ההכנסה

חידושים חשובים שמשנים את התנאים לקבלת משכנתא

הלוואה לכל מטרה בשעבוד נכס -מהיום עד 70% 

החל מדצמבר 2025, בנק ישראל אישר הוראה קבועה המאפשרת לקבל הלוואה לכל מטרה בשעבוד נכס קיים  עד 70% משווי הנכס, אך עם מגבלה חשובה: החלק שמעל 50% מימון לא יעלה על 200,000 ₪. ההוראה, שהחלה כהוראת שעה זמנית בעקבות מלחמת חרבות ברזל, הפכה להוראה קבועה לאחר התערבות של התאחדות יועצי המשכנתאות שפנתה לבנק ישראל להקל על משקי הבית.

דוגמה: למשפחה עם דירה בשווי 2,000,000 ₪ ומשכנתא קיימת של 900,000 ₪ – לפי הכללים הישנים (עד 50% מימון) יכלו לקבל 100,000 ₪ בלבד. לפי הכללים החדשים ניתן לקבל עד 300,000 ₪.

מגבלה על שעבוד נכס קיים לטובת רכישת נכס להשקעה

אחת ההגבלות שהטיל בנק ישראל באוקטובר 2021 היא שאין אפשרות לשעבד נכס קיים לטובת רכישת נכס להשקעה וזה על מנת לבלום את משקיעי הנדל"ן. השעבוד מותר אך ורק לטובת רכישת דירה חליפית, באמצעות הלוואת גישור, בתנאים הבאים:

• עד 50% משווי הנכס הקיים
• לא יותר מ-30% משווי הנכס הנרכש

שינוי שיטת חישוב יחס ההחזר -שינוי שנכנס ב- 1 ביולי 2026

זהו אחד השינויים המשמעותיים ביותר בתנאים לקבלת משכנתא והוא יקשה על לווים רבים. החל מ־1 ביולי 2026, בנק ישראל משנה את שיטת חישוב יכולת ההחזר של הלווים:

דוגמה מספרית- לקוחות עם הנתונים המתוארים מטה :

– הכנסה פנויה: 14,000 ₪ , משכנתא קיימת: 5,000 ₪ , בקשה למשכנתא חדשה ע"ס 300,000 ₪: בהחזר חודשי של 1,500 ₪:

• בשיטה הנוכחית: 14,000 − 5,000 = 9,000 ₪ → 40% = 3,600 ₪ → ניתן לאשר את המשכנתא
• בשיטה החדשה: 14,000 × 40% = 5,600 ₪ לכלל ההלוואות → לא ניתן לאשר את המשכנתא 

המשמעות: לווים שרוצים לקחת משכנתא לשיפוץ כתוסםת למשכנתא קיימת), איחוד הלוואות או כל מטרה אחרת על נכס שכבר ממושכן , יתקשו יותר לעמוד בתנאים לקבלת משכנתא נוספת. ייעוץ מקצועי של חברה לייעוץ משכנתאות הוא הכרחי בנסיבות אלה.

איך לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר?

הבנה והכרת התנאים לקבלת משכנתא היא רק הצעד הראשון: השלב הבא הוא לדעת איך לשפר אותם:

• סגירת הלוואות קיימות לפני הגשת הבקשה – מקטינה את ההתחייבויות ומגדילה את ההכנסה הפנויה
• הוכחת הכנסות נוספות – שכירות, הכנסות עצמאיות מתועדות וקצבאות קבועות
• שמירה על היסטוריית אשראי תקינה – הימנעות מחריגות בחשבון בחודשים שלפני הגשת הבקשה
• סגירת חשבונות אשראי לא פעילים – מפחיתה חשיפה אשראית בעיני הבנק
• הוספת לווה נוסף (בן/בת זוג, הורה) – מגדילה את ההכנסה המשותפת ומשפרת את יכולת ההחזר
• הגדלת ההון העצמי – הון עצמי גבוה מוריד את שיעור המימון ועשוי לשפר את תנאי הריבית
• השוואת הצעות בין בנקים – הריביות, העמלות ומדיניות האשראי שונות מבנק לבנק
• ייעוץ מקצועי – יועץ מוסמך יכול לנתח את התמונה הפיננסית שלכם ולבנות תמהיל אופטימלי

שאלות ותשובות נפוצות על התנאים לקבלת משכנתא

שאלה: מהם התנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה?

תשובה: לרוכשי דירה ראשונה התנאים הם: הון עצמי של לפחות 25% משווי הנכס, החזר חודשי של עד 40% מההכנסה הפנויה, תקופת הלוואה של עד 30 שנה, ועמידה בדרישות גיל, ביטוחים ושמאות. אלה הם גם התנאים המקלים ביותר שבנק ישראל מאפשר, שכן שיעור המימון לדירה ראשונה הוא הגבוה ביותר – 75%.

שאלה: מהם התנאים לקבלת משכנתא לדירה שנייה?

תשובה: תנאים לקבלת משכנתא לדירה שנייה מחמירים יותר – שיעור המימון מוגבל ל־50% בלבד, כלומר נדרש הון עצמי של לפחות 50% משווי הנכס. בנוסף, בבנקים אין אפשרות לשעבד את הדירה הראשונה לצורך רכישת הדירה השנייה.ניתן לבחון פתרונות מימון מותאמים במסגרת משכנתא בגוף מימון חוץ בנקאי.

שאלה: כמה הון עצמי צריך למשכנתא?

תשובה: זה תלוי בסוג הרכישה. לדירה יחידה נדרש לפחות 25%, לדירה חליפית לפחות 30%, ולדירה להשקעה לפחות 50% הון עצמי.

שאלה: האם כל הבנקים מציעים את אותם תנאים לקבלת משכנתא?

תשובה: מסגרת הרגולציה אחידה, אך הריביות, העמלות ומדיניות האשראי הפנימית שונות מבנק לבנק. כדאי מאוד להשוות הצעות ממספר בנקים לפני קבלת החלטה.

שאלה: מה קורה אם לא עומדים בהחזרי המשכנתא?

תשובה: הבנק יפתח בהליכי גבייה. במקרים קיצוניים, הבנק רשאי לממש את שיעבוד הנכס ולמכור אותו כדי לכסות את החוב.

שאלה: מה ההבדל בין "דירה חליפית" ל"דירה להשקעה"?

תשובה: דירה חליפית היא דירה שנרכשת במקום דירה קיימת שתימכר בטווח של עד 18 חודשים – ולכן ניתן לקבל מימון עד ל־70% . דירה להשקעה היא כל רכישה של דירה שנייה ומעלה שאינה מיועדת להחליף דירה קיימת – וקיימת מגבלת מימון עד ל־50% מימון בלבד.

לסיכום – כל מה שצריך לדעת על תנאים לקבלת משכנתא

הבנת התנאים לקבלת משכנתא היא הבסיס לכל תהליך רכישת דירה מוצלח. להלן הנקודות החשובות שכדאי לזכור:

• תכנון פיננסי מוקדם – בדקו את ההון העצמי שלכם, ההכנסה הפנויה ויכולת ההחזר שאתם יכולים לעמוד בה
• שמירה על היסטוריית אשראי תקינה – אל תחרגו מהמינוס בחודשים שלפני הגשת הבקשה
• השוואה בין בנקים – תנאי המשכנתא משתנים מבנק לבנק, גם בתוך אותה מסגרת רגולטורית
• ייעוץ מקצועי – יועץ מקצועי יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים לאורך תקופת ההלוואה
• מעקב אחר שינויים – החל מ־1 ביולי 2026 משתנה שיטת חישוב יכולת ההחזר באופן שמקשה על קבלת הלוואות נוספות על נכסים קיימים

משכנתא היא ההחלטה הפיננסית הגדולה ביותר בחיי רוב האנשים. ככל שתבינו טוב יותר את התנאים לקבלת משכנתא, כך תגיעו לבנק מוכנים יותר, פנו אלינו לשחקים ייעוץ משכנתאות ותקבלו את ההצעה הטובה ביותר עבורכם הכוללת ליווי מלא לאורך כל תהליך המשכנתא.