מרבית העצמאים מרגישים שהעסק שלהם עובד, ההכנסה שלהם מספיק גבוהה לטובת החזר המשכנתא, והם בטוחים שהשלב הבא הוא פשוט להגיש את המסמכים לבנק ולקבל אישור למשכנתא. הם מגיעים עם עסק פעיל והכנסה שמספיקה בהחלט להחזר החודשי. אך בתגובה הם מקבלים דרישה מהבנקאי להציג שומת מס, אישור רואה חשבון ולעתים אף מאזן בוחן ודוחות מבוקרים . בשונה מהשכיר שישב רגע לפני מול הבנקאי והתבקש להציג שלושה תלושי שכר וטופס 106.
מכאן מתחילות השאלות על משכנתא לעצמאים. מה באמת הבנק בודק, אילו נתונים הוא לוקח מהדוחות, ולמה שני עסקים עם אותו מחזור מקבלים תשובות שונות. במדריך זה נרחיב על הלוגיקה הבנקאית שמאחורי כל דרישה, מהם רשימת המסמכים לפי סוג העסק, ומהן הנקודות החשובות שקובעות אם הבקשה שלכם תאושר.
האתגר במשכנתא לעצמאים אינו בתקרת המימון, אלא בהוכחת ההכנסה שתאפשר לעמוד בהחזר. שני לווים שרוכשים דירה יחידה יקבלו שיעור מימון זהה של 75%. השאלה אם עצמאי יצליח להראות יכולת החזר שתומכת בסכום המבוקש.
הכנסת שכיר מול הכנסת עצמאי
הפער מתחיל בשאלה אחת. כמה פשוט יהיה לבנק להבין מהן ההכנסות שאכן יהיו בפועל. שכיר במשרה מלאה מקבל שכר קבוע מדי חודש, והבנק מסתמך על שלושה תלושים אחרונים ועל טופס 106. הטופס מציג את מרכיבי השכר לשנה הקודמת. הבנק מחשב ממוצע, בודק שהמשכורת אכן נכנסת לחשבון, ומאשר את ההכנסה. גם בענפים שבהם השכר כולל בונוסים ועמלות, כמו מכירות, שכר הבסיס נשאר זהה לאורך השנה ומספק עוגן. אצל עצמאי אין תלוש ואין עוגן חודשי. ההכנסה המדווחת נפרסת על פני שנה שלמה, והתנודתיות בתוכה היא חלק מהמודל העסקי. עסק בענף האירועים מרוויח בקיץ. מתווך נדל"ן יכול לסגור שלוש עסקאות ולקבל עמלה גבוהה בחודש אחד ומנגד חודש לאחר מכן בלי עמלה. לכן החישוב במשכנתא לעצמאים נעשה תמיד על בסיס שנתי, מתוך הדיווח לרשות המסים. הבנק אינו בוחן את מה שהעסק מכניס, אלא את מה שהעסק מדווח. עסקים שאינם מצהירים על מלוא ההכנסות מציגים בדוחות רווח נמוך, והבנק מתייחס אך ורק למה שכתוב שם. גם עסק רווחי מאוד עלול לקבל סירוב למשכנתא, אם השורה התחתונה אינה תומכת בהחזר המבוקש. זו נקודת המוצא של כל בקשה למשכנתא לעצמאים.את מי הבנק רואה כעצמאי?
ההגדרה רחבה ממה שנהוג לחשוב, והבנק פותח אותה לרווחה כשהוא בוחן בקשת משכנתא. סוג הרישום קובע אילו מסמכים הוא יבקש לעצמאים בהמשך. תחת הכותרת של עצמאי נכנסים:- עוסק פטור, שאינו גובה מע"מ ומדווח מחזור שנתי מוגבל
- עוסק זעיר, מסלול דיווח קצר לבעלי מחזור נמוך
- עוסק מורשה, המסלול השכיח בקרב בעלי עסקים
- שכיר בעל שליטה, כלומר מי שמקבל תלוש מחברה שבבעלותו
- בעל שליטה חלקי, המחזיק בחלק מהמניות לצד שותפים
איך הבנק מחשב הכנסה במשכנתא לעצמאים?
הבנק לוקח את הרווח לפני מס מהדוחות, ולא את המחזור. זו הנקודה שגורמת לדחיה של הרבה בקשות משכנתא. בעלי עסקים רגילים לחשוב במונחי מחזור חודשי, בעוד המערכת הבנקאית מודדת רווחיות שנתית. מהרווח השנתי הבנק גוזר ממוצע חודשי, ומשווה אותו להחזר המבוקש. אותו עיקרון תקף גם כשבודקים כמה משכנתא אפשר לקחת בכלל. מעבר לגובה ההכנסה, הבנק מחפש יציבות עסקית. הוא בוחן גם את ההכנסות והרווח בשנים הקודמות, כדי לראות יציבות ולא איזושהי הכנסה רגעית. שנה עם רווח גבוה לאחר שנה חלשה מעוררת שאלה, ואת ההסבר לכך רואה החשבון צריך לפרט. חשוב להבין שהבנק אינו בוחן רק את הסיכון של העסק כיום. הוא מתמחר את הסיכון במקרה שההכנסה הקיימת תקטן לאורך תקופת ההלוואה.אילו מסמכים נדרשים למשכנתא לעצמאים?
רשימת מסמכים לטובת המשכנתא תלויה בסוג הרישום של העסק. לעוסק מורשה הבנק מבקש את שומת המס האחרונה מרשות המסים. בנוסף הוא מבקש אישור הכנסות של רואה חשבון או יועץ מס על השנה הקודמת, ואישור הכנסות גם על השנה הנוכחית. זו בדיוק רשימת המסמכים לאישור עקרוני למשכנתא, ושלושתם משלימים זה את זה. השומה מספקת אימות רשמי, ואישורי ההכנסות משקפים את ההכנסות עד היום. לחברה בע"מ הדרישה מורכבת יותר, כי הבנק בוחן שני גופים במקביל, את החברה ואת בעל המניות:- דוחות כספיים מבוקרים אחרונים של החברה
- דוח לא מבוקר לשנה קודמת.
- מאזן בוחן נוכחי, המציג את מצב החברה בזמן אמת
- שומת מס אישית של בעל המניות
מה כתוב בנוסח האחיד לבנקים?
בעבר כל בנק נהג לבקש אישורי הכנסות בנוסח אחר, וזה עיכב לא מעט בקשות משכנתא לעצמאים. כדי לפתור את זה גיבשה לשכת רואי החשבון נוסח אחיד מוסכם מכלל הבנקים לצורך קבלת משכנתה. המסמך זמין להורדה חופשית במאגר האישורים המיוחדים של הלשכה. רוב מבקשי המשכנתא אינם יודעים שהוא קיים, ומגישים אישור בנוסח שונה שהבנק לא מקבל. המסמך מכיל ארבע גרסאות, לפי מצב הדיווח של העסק:- בעל שליטה בחברה בע"מ שיש לה דוחות מבוקרים לשנה הקודמת
- בעל שליטה בחברה בע"מ שדוחותיה לשנה הקודמת טרם בוקרו
- עוסק מורשה או עוסק פטור שהדוח למס הכנסה כבר הוגש
- עוסק מורשה או עוסק פטור שהדוח טרם הוגש לרשויות
איך מחושב יחס ההחזר לעצמאים ?
הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של הפיקוח על הבנקים קובעת כלל חד. תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור בשיעור החזר מהכנסה העולה על 50%. זו מגבלה רגולטורית והבנקים אף מחמירים ומאפשרים יחס החזר רק עד 40%, וזה חל על כל לווה. אצל שכיר עם תלוש של 20,000 ש"ח החישוב פשוט. במשכנתא לעצמאים המכנה של המשוואה הוא הרווח המדווח, ומכאן הפער. עוד משהו שמדברים עליו פחות. כאשר שיעור ההחזר מההכנסה עולה על 40%, הבנק חייב להקצות להלוואה משקל סיכון של 100%. המשמעות היא שההלוואה צורכת ממנו הון רב. לכן הבנק מקשיח עמדות ומאשר יחס החזר נמוך יותר. כאן נכנסת לתמונה החשיבות של הרווח המדווח. כל שקל שיורד מהשורה התחתונה מקרב את היחס לסף, וכל שקל שנוסף לה מרחיק ממנו.עונתיות ושנה חלשה במשכנתא לעצמאים
ירידה בהכנסות בין שנה לשנה אינה גורמת לדחיית בקשה, אבל היא מחייבת הסבר. הבנק יבקש מרואה החשבון פירוט מה גרם לירידה, והאם המצב השתפר מאז. הסבר מסודר שמצביע על אירוע חד פעמי מוריד את הסיכון בעיני הבנק. הסבר מניח את הדעת יכול להיות השקעה גדולה בציוד, או לקוח מרכזי שעזב ואחר כבר תפס את מקומו. בעסקים עונתיים התמונה אחרת. שם התנודתיות אינה חריגה אלא מובנית, והחישוב השנתי נועד בדיוק בשביל זה. לעומת זאת, ירידה שנמשכת שנתיים ברצף מתפרשת כמגמה ולא כתנודה. במצב כזה כדאי לשקול המתנה, או בנייה מחדש של התיק לפני ההגשה.משכנתא לעצמאי עם עסק חדש
זהו המקרה הסבוך שבכל בקשות המשכנתא לעצמאים. עצמאי שפתח עסק לפני מספר חודשים אינו יכול להציג שומת מס. בידיו יש רק אישור רואה חשבון על החודשים הראשונים לפעילות. הבנק רואה שהעסק קיים תקופה קצרה מדי, ואינו יכול לדעת אם ההכנסות האלה מייצגות את התמונה השנתית. בפועל, הבנק דוחה לא מעט בקשות בשלב הזה בכמה חודשים, עד שיתקבל דיווח על שנה שלמה. עם זאת, קיימים בנקים שמוכנים לבחון בקשה של עצמאי עם עסק חדש. התנאי הוא שהעסק השלים שישה חודשים מלאים של הכנסות, ורואה החשבון מציג אישור הכנסות המבוסס על התקופה הזו. ישנם גם מקרים של עצמאי עם עסק חדש שהיה שכיר לפני שפתח את העסק. נניח שהלווה עבד מספר שנים כשכיר באותו תחום עצמו, ורק לאחרונה עבר לעצמאות. במצב כזה אפשר לצרף את תלושי השכר הקודמים. הם אינם מוכיחים את הכנסת העסק, אבל הם מוכיחים רצף מקצועי וניסיון בענף. בנקים מסוימים מוכנים לבחון על בסיס זה גם בלי דיווח שנתי מלא. זו דוגמה טובה לכך שבניית תיק משכנתא נכון, זה לא רק אוסף של מסמכים, אלא סיפור שצריך להציג נכוו לבנק.כמה מימון אפשר לקבל במשכנתא לעצמאים?
כאן דווקא אין שינוי. אחוזי המימון לרכישת דירה זהים לאלה של שכיר. הם נקבעים לפי סוג הדירה ולא לפי סוג ההכנסה, ממש כמו בכל משכנתא לרכישת נכס. הוראה 329 קובעת תקרות ברורות:| סוג הדירה | שיעור מימון מרבי |
|---|---|
| דירה יחידה | 75% |
| דירה חליפית | 70% |
| דירה להשקעה | 50% |
מתי זו כבר משכנתא עסקית?
משכנתא אינה רק לרכישת דירה. גם לעצמאים פתוחה האפשרות לשעבד נכס קיים לצורך השקעה בעסק, הרחבת פעילות או רכישת נכס מסחרי. חשוב להדגיש שזה מוצר אחר לגמרי, שנקרא משכנתא עסקית. הוא אינו מוגדר למטרת דיור. ההבחנה משפיעה על הריבית, על אחוזי המימון, ולעיתים גם על המחלקה בבנק שמטפלת בתיק. הבלבול בין שני המוצרים נפוץ, כי בשניהם הבטוחה היא נכס. ההבדל נעוץ במטרת הכסף. כסף שהולך לרכישת דירת מגורים כפוף לכללי הלוואה לדיור. את הכסף שהולך לעסק הבנק בוחן במסלול העסקי.הפער בין מחזור גבוה לרווח נמוך
בעלי עסקים שואפים באופן טבעי לשלם מס נמוך ככל האפשר, ולכן מדווחים הוצאות רבות לצד ההכנסות. מבחינה מיסויית זה הגיוני. מבחינה בנקאית נוצר מצב הפוך: הבנק רואה מחזור מרשים ושורת רווח נמוכה מאוד. התוצאה היא אישור להחזר חודשי קטן בהרבה ממה שהעסק באמת מסוגל לשאת. נניח עסק עם מחזור שנתי של 900,000 ש"ח ורווח מדווח של 96,000 ש"ח. ההכנסה החודשית שהבנק יכיר בה היא 8,000 ש"ח. תקרת ההחזר של 40% מציבה גג של 3,200 ש"ח בלבד. אותו עסק, לו היה מדווח רווח של 180,000 ש"ח, היה מגיע לתקרת החזר כפולה. אי אפשר לסגור את הפער הזה במעמד הבקשה, כי הדוחות כבר בידי רשות המסים. לכן ההיערכות למשכנתא לעצמאים מתחילה בתכנון מקדים של מספר חודשים לפני הרכישה, ולא שבוע לפניה. מי שמתכנן לרכוש דירה יכול לתאם עם רואה החשבון את מדיניות הדיווח מבעוד מועד. כך אפשר לאזן בין חיסכון במס לבין היכולת להציג רווח שתומך במשכנתא. זו החלטה כלכלית שלמה, ולא טריק חשבונאי.שאלות שמגיעות מעצמאים לפני הגשת בקשה
האם עצמאי יכול לקבל משכנתא באותם תנאים כמו שכיר?
כן. אחוזי המימון והריביות אינם תלויים בסוג ההכנסה, אלא בסוג הדירה, מיחס המימון ומהתמהיל. ההבדל הוא באופן שבו מוכיחים את ההכנסה. שאר התנאים לקבלת משכנתא זהים לחלוטין.
כמה שנות ותק צריך העסק?
הכלל הרווח הוא שנה מלאה של דיווח לפחות, ורוב הבנקים מעדיפים שנתיים. בנקים מסוימים בוחנים גם עסק בן שישה חודשים, כאשר רואה חשבון מציג אישור הכנסות המבוסס על התקופה הזו.
מה ההבדל בין אישור הכנסות לשומת מס?
שומת מס היא מסמך רשמי של רשות המסים לשנה שהסתיימה. אישור הכנסות עצמאי הוא הצהרה של רואה החשבון על בסיס ההכנסות וההוצאות של העסק, והוא מפרט את ההכנסה לפני מס. השומה מאמתת את העבר, האישור מכסה את התקופה שטרם דווחה.
האם הבנק בוחן שכיר בעל שליטה כשכיר?
כן, ישנם בנקים שיסתכלו על בעל שליטה כשכיר ויבקשו תלושי שכר. ישנם גם בנקים שבוחנים את החברה שמאחוריו ודורשים את הדוחות הכספיים של החברה. ההיגיון הוא שהשכר נקבע על ידי הלווה עצמו.
עסק עם מחזור גבוה ורווח נמוך, מה עושים?
הבנק מסתמך על הרווח המדווח בלבד. הפתרון היחיד שעובד הוא תכנון מראש מול רואה החשבון, לפני שהדוחות מוגשים ולא אחרי.
אז מה באמת משפיע אצל עצמאי?
משכנתא לעצמאים אינה מורכבת לאישור בגלל הרגולציה. היא מורכבת כי המידע שהבנק צריך מתפרס בין שומות, דוחות ואישורים, ומגיע אליו באיחור של חודשים. מי שמגיע עם המסמכים הנכונים, בנוסח שהבנקים מכירים, ועם רווח מדווח שתומך בהחזר, עובר את התהליך בלי דרמה. מי שמגלה את הדרישות רק בפגישה הראשונה מגלה גם שלעיתים קשה לאשר משכנתא בנתונים הקיימים. בדיוק כאן נכנס הערך של יועץ משכנתאות פרטי, לא כדי להעביר מסמכים לבנק, אלא כדי לבנות את הבקשה ואת המסכים בסדר הנכון. חלק מהעבודה הוא לזהות מראש איזה בנק מתאים למקרה הספציפי. מי שנכנס למשכנתא בלי הבנה משלם ביוקר, ומי שמתכנן נכון חוסך כסף. מתכננים רכישה בשנה הקרובה ורוצים לדעת האם יאשרו לכם משכנתא? שי חמו והצוות של שחקים ייעוץ משכנתאות ופיננסים כאן בשבילכם.המידע במאמר זה הוא סקירה כללית בלבד, ואינו מהווה ייעוץ או המלצה לפעולה כלשהי. נתונים, תקרות והוראות רגולטוריות משתנים מעת לעת, וייתכן שהתמונה תשתנה עד למועד הקריאה. כל הסתמכות על האמור כאן היא באחריות הקורא בלבד. לפני קבלת החלטה יש להיוועץ ביועץ משכנתאות מוסמך, ובסוגיות מיסוי גם ברואה חשבון או ביועץ מס.
