משכנתא חדשה
רכישת דירה או נכס חדש היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר בחיים. ברוב המקרים נדרש מימון חיצוני, ולכן משכנתא מהווה את הפתרון הנפוץ. מדובר בהתחייבות ארוכת טווח, ולכן חשוב להבין היטב את המסלולים, התנאים והסיכונים. כאן תוכלו לקבל הסבר ברור על מהי משכנתא חדשה, מהם שלבי קבלתה, אילו מסלולים קיימים, מהם המונחים החשובים ביותר וכיצד לנהל אותה בחוכמה כדי לשמור על יציבות כלכלית לאורך שנים.
מהי משכנתא חדשה?
משכנתא היא הלוואה ייעודית לדיור שמעניקים בנקים או גופים פיננסיים, כאשר הנכס הנרכש משמש כבטוחה להלוואה.
המונח משכנתא חדשה מתאר הלוואה שנלקחת בעת רכישת נכס חדש , ולא שינוי תנאי הלוואה קיימת. בדרך כלל פורשים את ההחזר עד לתקופה מקסימלית של 30 שנה אם כי ניתן לפרוס לתקופות קצרות יותר. בכל חודש משלם הלווה קרן וריבית בהתאם למסלול שנבחר ולתנאים שסוכמו מול הבנק.
בהגשת משכנתא הבנק יבחן את ההכנסות של הלווים כדי לוודא שהם יכולים לעמוד בהתחייבויות שלהם מול הבנק. גיל הלווים משפיע על תקופת המשכנתא וניתן לאשר משכנתא עד גיל 85 ובמקרים מסוימים ניתן לאשר משכנתא גם עד גיל 90 באישור חריג בבנקים מסוימים. כדאי גם להכיר גם את האפשרות של משכנתא הפוכה, זהו פתרון שמתאים בעיקר לגיל השלישי ומאפשר לקבל הלוואה כנגד הנכס הקיים כבר מגיל 55 בתנאים מיוחדים ואפשרות לבחור האם לשלם רק את מרכיב הריבית בהחזר נמוך או ללא תשלום החזרים חודשיים בכלל.
תהליך העבודה
3
פתיחת תיק והכנה להגשה במספר בנקים
4
מכרז ריביות בין הבנקים לתוצאה מנצחת
5
ביצוע התיק בבנק הנכון עם התמהיל הסופי
6
מגיעים לחתימות מול הבנק הנבחר
מהם שלבי קבלת משכנתא חדשה?
תהליך קבלת משכנתא כולל מספר שלבים ברורים. כל שלב משפיע ישירות על התנאים שבהם תקבלו את ההלוואה ועל היכולת לעמוד בהחזרים לאורך שנים.
בדיקת יכולת החזר – בוחנים את ההכנסות וההוצאות של משק הבית. בנק ישראל מגביל את שיעור ההחזר לכ־40% מהכנסה כוללת.
קביעת אחוז מימון – מחשבים את היחס בין ההון העצמי למחיר הנכס. בדירה ראשונה אפשר להגיע ל־75% מימון, ובנכס להשקעה עד 50%.
קבלת אישור עקרוני – מתקבלת הצעה ראשונית עם מסלולי החזר וריביות.
בחירת מסלול משכנתא – קובעים סופית את תמהיל המשכנתא ואת המסלולים השונים בהתאם לצרכים.
חתימה על חוזה – חותמים על מסמכי המשכנתא ורושמים שעבוד על הנכס.
קבלת כספי ההלוואה – הבנק מעביר את הכספים למוכר הנכס או לחשבון ייעודי.
לאחר סיום התהליך, ההחזרים החודשיים נכנסים לתוקף והלווה מתחיל לנהל את ההתחייבות מול הבנק.
מסלולי משכנתא קיימים
הבנקים מציעים מגוון מסלולים. כל אחד מתאים לפרופיל אחר של לווים, והיכרות עמוקה איתם מאפשרת לבנות תמהיל נכון ומאוזן.
1. ריבית קבועה צמודה למדד
הריבית נשארת קבועה לאורך התקופה, אך הקרן מתעדכנת לפי המדד. היתרון הוא ציבות בריבית. אך קיים גם חיסרון שהוא חשיפה לאינפלציה.
2. ריבית קבועה לא צמודה
ההחזר נשאר זהה לאורך כל התקופה בלי קשר למדד. היתרון הוא יציבות מוחלטת. החיסרון במסלול זה מתבטא בריביות גבוהות יותר.
3. ריבית משתנה צמודה למדד
הריבית משתנה אחת לכמה שנים, והקרן מתעדכנת לפי המדד. היתרון הוא ריבית נמוכה בתחילת התקופה. והחיסרון הקיים במסלול זה הוא אי־ודאות עתידית.
4. פריים
מבוסס על ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%. היתרון הוא אפשרות ליהנות מריבית נמוכה כשהמשק במגמת ירידה. חיסרון במסלול זה הוא הרגישות לעליות חדות בריבית.
5. מט"ח
צמוד למטבע זר. היתרון במסלול זה שמתאים לבעלי הכנסות במט"ח. והחיסרון בו הוא חשיפה לשינויים בשערי חליפין.
בדרך כלל משלבים כמה מסלולים כדי ליצור תמהיל מאוזן שמפחית סיכון ומבטיח יציבות.
שיקולים בבחירת משכנתא חדשה
כדי לבחור נכון משכנתא, חשוב לבחון את המצב הכלכלי והמשפחתי בצורה רחבה. השיקולים המרכזיים כוללים:
יציבות כלכלית עתידית – בדקו האם צפויים שינויים בהכנסות או בהוצאות.
גיל הלווים – ככל שהגיל עולה, הבנקים מקצרים את טווח השנים.
תכנון משפחתי – שקלו הוצאות עתידיות כמו ילדים, חינוך או מעבר דירה.
מדיניות הבנקים – בנק ישראל קובע את הרגולציה בתחום המשכנתאות אך לכל בנק תנאים וריביות שונים.
אפשרות למחזור בעתיד– בחרו מסלולים שניתן לשנות ולהמנע ככל שניתן מעמלות פרעון מוקדם בכל מסלול כי אם התריביות והתנאים בשוק ישתפרו אתם תרצו למחזר את התנאים הקיימים במשכנתא שלכם.
כאשר לוקחים בחשבון את כל השיקולים, אפשר לבנות תמהיל שמתאים להווה אך גם מאפשר גמישות בעתיד.
מונחים טכניים חשובים
כדי להבין את עולם המשכנתאות, כדאי להכיר מונחים בסיסיים שנמצאים כמעט בכל הסכם. שליטה במונחים תעזור לכם להבין את ההצעות ולקבל החלטות נכונות.
שפיצר – לוח סילוקין עם החזר חודשי קבוע; בתחילה רוב התשלום הוא ריבית ובהמשך הקרן גדלה.
קרן שווה – החזר קבוע לקרן בכל חודש; התשלום יורד בהדרגה ככל שהריבית פוחתת.
הריבית הנומינלית – הריבית הרשמית שמופיעה בהסכם.
הריבית האפקטיבית – משקפת את העלות האמיתית לאחר שקלול כל ההוצאות.
מדד המחירים לצרכן – מדד רשמי שמודד את יוקר המחיה; במסלולים צמודי מדד ההחזרים מתעדכנים לפיו.
פריים – מסלול המבוסס על ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%.
ביטוח חיים למשכנתא – פוליסה שמבטיחה שהבנק יקבל את יתרת ההלוואה במקרה פטירה.
ביטוח נכס למשכנתא – פוליסה שמכסה נזקים לנכס המשועבד.
עמלת פירעון מוקדם – תשלום שהבנק גובה אם מסלקים את ההלוואה לפני הזמן במסלולים מסוימים .
תמהיל משכנתא – חלוקה של ההלוואה לכמה מסלולים שונים ליצירת איזון.
הכרת המונחים מעניקה ללווה יתרון במשא ומתן מול הבנק ומאפשרת להבין לעומק את ההשלכות של כל החלטה.
טעויות נפוצות בלקיחת משכנתא חדשה
במהלך התהליך לווים רבים עושים טעויות שחוזרות על עצמן. חשוב להכיר אותן מראש כדי להימנע מהן:
אתם מסתפקים בהצעת הבנק הראשונה ולא בוחנים עוד הצעות נגדיות.
בחירת משכנתא בעלת החזר חודשי גבוה מדי או לחילופין החזר חודשי נמוך מידי.
לא מתכננים את מסלולי המשכנתא נכון כדי לבנות מסלולים ונקודות יציאה שמאפשרות לבצע מחזור בעתיד כשהתנאים בשוק המשכנתאות יהיו טובים יותר.
בדיקת ריבית בלבד מבלי להתייחס לתמהיל , למסלולים, לעמלות הפירעון ולביטוחים שנדרש לשלם בכל חודש.
ריכוז יתר במסלול יחיד במקום לבנות תמהיל מותאם ונכון שעונה לצרכים שלכם .
כשמתכננים נכון ונמנעים מהטעויות האלו, המשכנתא הופכת לכלי בטוח ולא לעומס כלכלי.
טיפים לניהול נכון של משכנתא חדשה
ניהול נכון של המשכנתא מתחיל מיד אחרי החתימה ונמשך לאורך כל התקופה. צעדים קטנים ונכונים יכולים לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים:
בצעו סקר שוק מול כמה בנקים לפני קבלת ההצעה.
- אל תסתפקו באישור עקרוני שמתקבל בדיגיטל באתרי הבנקים שאינו מגובה במסמכים.
- בחנו גם את תנאי הפירעון המוקדם ולא רק את הריבית.
עקבו אחרי הריביות בשוק ושקלו מחזור כשיש ירידה.
הימנעו מהלוואות נוספות שהם בעיקר לטווח קצר עם החזר חודשי גבוה שמכביד על התקציב המשפחתי.
שמרו קרן כספית שתהווה כרית בטחון עם אפשרות לשימוש מיידי לשעת הצורך.
כאשר מנהלים את המשכנתא בצורה יזומה ואחראית, אפשר לשמור על יציבות כלכלית לאורך זמן.
האם קיימים היבטים משפטיים וביטוחיים?
כמובן. לקיחת משכנתא מחייבת עמידה ברגולציה שקובע בנק ישראל ומגדיר שינויים מעת לעת. הבנק אוכף את כללי הרגולציה שבנק ישראל קבע ואף דורש מהלווים לבצע ביטוח חיים וביטוח נכס כדי להבטיח שבמקרה בו אחד הלווים הולך לעולמו חברת הביטוח תשלם את יתרת המשכנתא שנותרה, במקביל הבנק רושם שעבוד על הנכס לטובתו עד לפירעון ההלוואה. הבנת החובות הללו מראש מקלה על התהליך ומונעת הפתעות בהמשך.
משכנתא חדשה מול מחזור משכנתא – האם יש הבדל?
בעוד שמשכנתא שהיא חדשה נלקחת כדי לממן רכישת נכס, מחזור משכנתא מאפשר לשנות תנאים קיימים, מכעין החלפת חוב בריביות יקרות לחוב בריביות ובתנאים טובים ומשופרים. מהלך כזה משתלם כאשר הריביות במשק יורדות או שהמצב הכלכלי של הלווה משתפר. ההבדל המרכזי הוא שמשכנתא יוצרת התחייבות ראשונית, בעוד שמחזור מאפשר לשפר את התנאים ולחסוך כסף בהמשך. אלה הם ההבדלים בין השניים וחשוב להבין אותם לפני לקיחת כל סוג של משכנתא.
למה לקחת משכנתא חדשה עם שחקים ייעוץ משכנתאות?
בחירה במשכנתא היא החלטה גדולה, וכאן נכנסת לתמונה שחקים ייעוץ משכנתאות. הצוות שלנו מביא ניסיון עשיר והיכרות מעמיקה עם כל הבנקים והמסלולים. אנחנו מתאימים לכל לקוח תמהיל אישי, מלווים אותו משלב התכנון ועד החתימה, ומשיגים תנאים משתלמים יותר. בעזרת ההכרות ויחסי העבודה שלנו מול הדרגים הגבוהים במערכת הבנקאית ועם המאשרים שהם אלו שבוחנים האם לאשר משכנתא ללוים אנו נוכל להשיג עבורכם את התנאים האידיאליים ולהשיג את התוצאות הטובות ביותר עבורכם. כך אתם חוסכים עשרות אלפי שקלים ונהנים מליווי צמוד שמעניק ביטחון לאורך כל הדרך.
שחקים ייעוץ משכנתאות פועלת בשקיפות מלאה ומציגה את כל האפשרויות בצורה פשוטה וברורה, כדי שתבינו כל פרט בתהליך. הצוות שלנו מלווה אתכם עד לחתימה על משכנתא חדשה שמתאימה בדיוק לצרכים שלכם, מעניק ביטחון בהחלטות – ובעיקר חוסך לכם הרבה מאוד כסף לאורך השנים.
שאלות ותשובות על משכנתא חדשה
הבנקים בודקים את נתוני האשראי של הלווה ועל סמך הנתונים הללו בוחנים האם לאשר משכנתא או לא . גם אם היו קיימות בעיות בעבר עדיין ניתן לקבל משכנתא. אני מתמחים באישור משכנתא לבעלי דירוג אשראי שלילי ומסורבי משכנתא שניגשו לבנק וקיבלו סירוב לאישור משכנתא .הניסיון שלנו בטיפול בתיקי משכנתא מורכבים הופך את ה"לא" של הבנק לאישור משכנתא .
כן. הדירה משמשת כביטחון לבנק עד לסיום תקופת המשכנתא. השעבוד הוא תנאי בסיסי בכל משכנתא כי זוהי הבטוחה של הבנק להעמדת המשכנתא.
ניתן לשלב במקרים מאוד מסוימים בהם הבנק לא מאשר משכנתא או תוספת למשכנתא, אך מומלץ להימנע מהלוואות חוץ בנקאיות כי בדרך כלל הן נושאות ריביות גבוהות יותר, ולכן השילוב עלול להכביד על התקציב המשפחתי ולגרום לתשלום גבוה יותר בסך הכולל של עלות המשכנתא.
במקרה כזה עליך לסלק את יתרת ההלוואה לבנק, בדרך כלל מתוך כספי המכירה. לעיתים הבנק מאפשר "גרירה" של המשכנתא לדירה חדשה וזה בכדי לשמר את הריביות והתנאים הטובים במשכנתא הקיימת.
במקרים מסוימים, כמו ברכישת דירה ראשונה או בקרב זוגות צעירים, ניתן ליהנות ממענקים מותנים או מפטור ממס רכישה בתנאי ששווי הנכס אינו עולה על תקרת הפטור המוגדרת. חשוב גם לבדוק האם קיימת הלוואת זכאות שהינה הלוואה בתנאים מועדפים בהתאם לקריטריונים שקבע משרד השיכון .
