משכנתא לתושבי חוץ

רוב מי שמתעניין במשכנתא לתושבי חוץ מגדיר את עצמו תושב חוץ. זאת עוד לפני שבדק מה המונח הזה אומר לבנק. בפועל, ההגדרה שקובעת את תקרת המימון אינה מתייחסת למקום המגורים אלא לאזרחות ולמקור ההכנסה העיקרי של הלווה. ההבדל בין שתי ההגדרות שווה מאות אלפי שקלים בהון העצמי. חשוב מאוד להכיר את הוראות בנק ישראל ואת אופן העבודה של הבנקים מול לווים מעבר לים.

מי הוא תושב חוץ בכלל?

בשיחת היומיום תושב חוץ הוא מי שחי מחוץ לישראל. ברשות המסים המבחן הוא מרכז החיים. אבל הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל היא שקובעת בפועל את תקרות המימון. היא מגדירה תושב חוץ אחרת לגמרי: מי שאינו אזרח ישראלי.

ההגדרה הזו אינה עניין סמנטי. ההוראה קובעת שלוש תקרות מימון לפי סיווג הדירה. שניים משלושת הסיווגים פתוחים רק בפני אזרח ישראלי. דירה יחידה מוגדרת בהוראה כדירה שיחיד אזרח ישראלי רוכש, וכך גם דירה חליפית. הסיווג השלישי, דירה להשקעה, שההגדרה עליה היא עבור בעלי נכסים המחזיקים ב-2 דירות ומעלה.

מכאן עולה מסקנה שרוב הרוכשים מגלים מאוחר מדי. לווה שאינו אזרח ישראלי לא יכול להיכנס לשני הסיווגים הראשונים בשום מצב. לכן הבנק מסווג כל דירה שהוא רוכש כדירה להשקעה, גם אם זו היחידה שבבעלותו בעולם.

עולה חדש ותושב חוזר

שלושת המונחים האלה מתערבבים כל הזמן, והבלבול ביניהם הוא אחד ממקורות הטעות הנפוצים. ההפרדה פשוטה ברגע שזוכרים שהוראה 329 בודקת אזרחות.

• תושב חוץ שאינו אזרח ישראלי נשאר בהגדרת סיווג הדומה לדירה להשקעה, ותקרת המימון שלו 50%.
• עולה חדש שקיבל אזרחות ישראלית הוא אזרח לכל דבר. הסיווג שלו נקבע לפי הדירה ולא לפי מקום המגורים הקודם.
• תושב חוזר הוא אזרח ישראלי מלכתחילה. הוא מעולם לא היה תושב חוץ במובן של ההוראה.
• אזרח ישראלי שעדיין גר בחו"ל מקבל את יחס המימון של אזרח. גם אם כולם קוראים לו תושב חוץ.

כאן מסתתר הפער בין שתי מערכות דינים. משכנתא לתושב חוזר ומשכנתא לעולים חדשים נשענות על אזרחות בצד המימון. בצד המס לעומת זאת המבחן הוא תושבות. מי שכבר עבר לישראל בפועל הוא תושב ישראל ומתנהל כלווה מקומי רגיל. מי שמחזיק תעודת זכאות למשכנתא יכול לשלב אותה בתמהיל.

כמה מימון אפשר לקבל במשכנתא לתושבי חוץ?

הוראה 329 מגדירה תקרה של 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו-50% לדירה להשקעה. מכיוון שלווה שאינו אזרח ישראלי משויך תמיד לסיווג השלישי, תקרת המימון שלו עומדת על 50% משווי הנכס.

חשוב להבין את ההבחנה הזו, כי היא משנה את אופי השיחה מול הבנק. זו אינה מדיניות פנימית שאפשר להתמקח עליה, ולא החלטה של סניף מסוים. זו תקרה רגולטורית, והיא אינה נתונה לשיקול דעת הבנק. מי שמגיע לפגישה כדי לשכנע את הבנקאי להעלות את המימון מבזבז את זמנו.

בצד השני של המשוואה עומד ההון העצמי. מימון של 50% פירושו מחצית משווי הנכס במזומן. זהו הפער המרכזי בין רוכש מקומי לרוכש מחו"ל. מי שמתכנן רכישה כדאי שיבדוק כמה הון עצמי הוא באמת צריך עוד לפני חתימה על זכרון דברים.

בעל תעודת זהות ישראלית שגר בחו"ל

כאן מסתתרת הנקודה שהכי הרבה לווים מפספסים, ולעיתים גם הבנקאי שמולם. אזרח ישראלי שעבר לגור בחו"ל ממשיך להיות אזרח ישראלי לצורך הוראה 329. זה נכון גם אם מרכז חייו כבר אינו בארץ, וגם אם כולם קוראים לו תושב חוץ.

המשמעות המעשית ברורה. בעל תעודת זהות ישראלית יוכל לקבל משכנתא לתושבי חוץ בתנאי שניתק תושבות מס בישראל. אז שיעור המימון שלו מגיע עד 75% לדירה יחידה ועד 70% לדירה חליפית. התנאי הנוסף הוא שהצהיר ודיווח על כך לרשות המסים בטופס מש"ח. מי שלא ניתק תושבות מס מתנהל ממילא כלווה ישראלי רגיל, לפי הכללים הרגילים.

ההוראה גם מפרטת מה הבנק חייב לקבל כדי לשייך לווה לסיווג המיטיב. הוא דורש תצהיר של עורך דין על עמידת הלווה בתנאים. לצידו הוא מבקש את העתק ההצהרה לרשות המסים או הודעת שומת מס רכישה. בלי המסמכים האלה הבנק לא יכול לרשום את העסקה כדירה יחידה, גם כשהלווה עומד בתנאים לגופו של עניין.

דוגמה מספרית להמחשה

נניח דירה בשווי 2,000,000 ש"ח, ושני רוכשים שגרים באותה עיר בחו"ל.

• הרוכש הראשון אינו אזרח ישראלי. תקרת המימון שלו 50%: משכנתא של 1,000,000 ש"ח והון עצמי של 1,000,000 ש"ח.
• הרוכש השני אזרח ישראלי שניתק תושבות מס, וזו דירתו היחידה. תקרת המימון שלו 75%: משכנתא של 1,500,000 ש"ח והון עצמי של 500,000 ש"ח.
• הפער בהון העצמי עומד על 500,000 ש"ח, על אותה דירה בדיוק.

הפער הזה בנוגע להון העצמי אינו נובע מריבית, ממשא ומתן או מאיכות התיק. הוא נובע מסיווג הלווה בלבד. לכן הבירור הראשון בכל תיק של משכנתא לתושבי חוץ הוא בירור סטטוס, ולא בירור תנאים.

מס רכישה לתושב חוץ

כאן מגיעה הנקודה שמפילה גם לווים מנוסים, כי שתי המערכות מודדות דברים שונים. הוראה 329 בוחנת אזרחות לצורך יחס המימון. חוק מיסוי מקרקעין בוחן תושבות לצורך מדרגות מס הרכישה. אלו שני מבחנים נפרדים, ואפשר לעבור אחד ולא את השני.

המשמעות מעשית וחדה. אזרח ישראלי שגר בחו"ל יכול להיכנס לסל 75% במימון. באותה עסקה עצמה הוא עדיין ישלם מס רכישה כמו רוכש שאינו תושב ישראל. המדרגות המוטבות של דירה יחידה שמורות לתושב ישראל. מי שאינו תושב משלם מהשקל הראשון לפי מדרגות דירה נוספת: נכון ל-2026, 8% עד 6,055,070 ש"ח ו-10% על החלק שמעליו.

יש בכל זאת פתח, וכדאי לשקלל אותו כבר בתכנון משכנתא לתושבי חוץ. מי שהופך לתושב ישראל או לתושב חוזר בתוך שנתיים מרכישת הדירה יכול להיכנס למדרגות המוטבות. בתקופות מסוימות החוק פתח חלונות זמן ארוכים מזה. המדרגות והסכומים מתעדכנים. לכן את המספר המדויק לעסקה בודקים מול רשות המסים או יועץ מס, ולא לפי טבלה מהרשת.

למה תושבי חוץ רוכשים דירה בישראל?

הסיבות חוזרות על עצמן, והן משפיעות ישירות על אופן בניית התיק. יש מי שרוכש כבית עתידי לקראת מעבר. יש מי שרוכש כנכס מניב, ויש מי שרוכש כעוגן משפחתי לילדים בארץ. לכל מטרה השלכה אחרת. מי שמתכנן לעבור בהמשך צריך לשקול את חלון השנתיים של מס הרכישה. רוכש להשקעה צריך לבחון את יכולת ההחזר מול הכנסה משכירות כבר בתכנון.

פתיחת חשבון בנק בישראל

תושב חוץ חייב שיהיה לו חשבון בנק בישראל. דרך חשבון זה עבור תושב החוץ עוברים תשלומי ההחזר החודשי, ובלעדיו אין עסקה. עד כאן זה מידע שמופיע כמעט בכל מקום. מה שפחות מופיע הוא שלב הפתיחה עצמו: לא ניתן לפתוח את החשבון מרחוק או בזמן שהייה בחו"ל.

זו נקודת הכשל הנפוצה בלוח הזמנים. לווה שמניח שיפתח חשבון באינטרנט תוך יומיים מגלה שהוא צריך מסלול אחר לגמרי, ולעיתים מגלה זאת אחרי שכבר חתם על הסכם רכישה עם לוח תשלומים צמוד.

איך עובד ייפוי כוח קונסולרי?

הפתרון קיים, והוא פתיחת חשבון עבור הלקוח באמצעות ייפוי כוח קונסולרי מתאים וסט מסמכים ייעודי. זהו המסלול שבו נפתח בפועל כמעט כל תיק מהסוג הזה. הלקוח חותם בחו"ל מול נוטריון עם חותמת אפוסטיל, או מול קונסול.

• ייפוי כוח
• אימות מסמכי זיהוי
• אישור תושבות מס
• הצהרה על נהנה
• טופס W9 ללקוח אמריקאי

לפני שליחת מסמכי המקור לישראל כדאי לסרוק את הסט כולו ולהעביר אותו לבדיקת הבנקאי המטפל, כדי לקבל אישור סופי שהכל תקין. המשלוח הפיזי אורך זמן, וטעות קטנה בסט מחייבת סבב חתימות נוסף מול הנוטריון בחו"ל. אחרי שמסמכי המקור מגיעים לארץ, מיופה הכוח מגיע לסניף וחותם על מסמכי המשכנתא במקום הלקוח.

בשלב הזה כדאי שיהיה אישור עקרוני למשכנתא, כדי שהחתימה תהיה השלב האחרון ולא נקודת פתיחה למשא ומתן.

התהליך משלב לשלב

כשמסדרים את השלבים לפי הסדר הנכון, רוב עיכובי הזמן נעלמים. כך מתנהלת משכנתא לתושבי חוץ בפועל, מהבירור הראשון ועד החתימה.

• בירור סטטוס: אזרחות, תושבות מס, וסיווג הדירה לפי הוראה 329. זה קובע אם מדובר ב־50% או ב־75%.
• איסוף המסמכים בארץ המגורים, כולל דוחות מס ודוח אשראי במדינות שדורשות אותו.
• חתימה מול נוטריון עם אפוסטיל או מול קונסול על ייפוי הכוח וסט מסמכי פתיחת החשבון.
• סריקה של הסט לבדיקת הבנקאי המטפל, ורק אחרי אישורו משלוח המקור לישראל.
• פתיחת החשבון, קבלת אישור עקרוני, ולבסוף חתימת מיופה הכוח בסניף על מסמכי המשכנתא.

השלב הראשון הוא היחיד שאי אפשר לתקן בדיעבד בלי לפתוח את התיק מחדש. כל השאר ניתן לתיקון תוך כדי, במחיר של זמן.

אילו מסמכים נדרשים במשכנתא לתושבי חוץ?

הבנק בונה את התיק על בסיס מסמכים בלבד, בלי היכרות אישית ובלי פגישה בסניף. לכן רשימת המסמכים ארוכה מזו של לווה מקומי, והדיוק בה קריטי.

• צילום דרכון בתוקף ורישיון נהיגה, כי שתי תעודות זיהוי הן דרישת חובה
• צילום תעודת זהות ישראלית כולל ספח פתוח, למי שיש
• דפי חשבון שלושה חודשים אחרונים מכל חשבונות הבנק, וריכוז יתרות של פקדונות והלוואות
• תלושי שכר שלושה חודשים אחרונים לשכירים, או אישור רואה חשבון ישראלי על הכנסות השנה הנוכחית לעצמאים
• דוח עושר פיננסי, ונסח טאבו או אישור זכויות עדכני של הדירה

לרוכשים מארצות הברית נוספים טופס W2 לשכירים, טופס 1040 אחרון, ודוחות Credit score ו־Credit report. כאן יש פרט שחוסך עבודה מסורבלת וסחבת, רק באנגליה ובארצות הברית הגשת דוח האשראי והציון היא חובה. מי שמגיע ממדינה אחרת ומנסה להשיג דוח אשראי מקומי בדרך כלל עובד לחינם. שאר התנאים לקבלת משכנתא דומים לאלה של כל לווה שמגיש משכנתא בישראל.

איך הבנק קורא הכנסות מחו"ל?

טופס 1040 הוא המסמך שמרכז את עיקר ההכנסות של תושב חוץ אמריקאי, והוא נקודת הפתיחה של הבדיקה. לצידו נדרש דוח ה-Score, שהוא המקבילה המדויקת לדוח נתוני האשראי המוכר בישראל. הבנק מצליב בין השניים כדי לבנות תמונה של הכנסה יציבה מצד אחד והתנהלות אשראי מצד שני.

ההיגיון הבנקאי כאן זהה לזה שחל על לווה מקומי. הבנק אינו מחפש הכנסה גבוהה אלא הכנסה שניתן להוכיח שהיא חוזרת על עצמה. ההבדל הוא שבתיק מחו"ל אין לבנקאי דרך לאמת את התמונה בשיחה, ולכן המסמך נושא את מלוא המשקל. זו הסיבה שתיק של משכנתא לתושבי חוץ נבנה אחרת מהיסוד, ולא רק מתורגם לאנגלית.

איפה נתקעים עצמאים ובעלי חברות

כאן נמצא החסם שמפיל הכי הרבה תיקים של עצמאים ובעלי חברות במשכנתא לתושב חוץ, ורוב הלווים לא מודעים לו עד שהם מקבלים סירוב.

טופס 1040 אינו משקף את מלוא ההכנסות של עצמאי או בעל חברה. לכן נדרש מכתב הסבר מרואה החשבון של הלקוח, שמפרט את ההכנסות בפועל לפני פחת וקיזוזים. בלי המכתב הזה הבנק רואה מספר נמוך בהרבה מההכנסה האמיתית.

הבעיה השנייה חדה במיוחד. הבנקים אינם מכירים ברווחי חברה שבבעלות הלקוח כל עוד הרווחים לא הועברו אליו באופן פרטי. כך נוצר מצב שבו תושב חוץ מחזיק בחברה רווחית מאוד, אבל ההכנסות האישיות המדווחות שלו נמוכות, והתיק נראה חלש בדיוק כשהוא חזק.

איך משחררים רווחים צבורים בחברה?

רווחים צבורים בחברה שבבעלות הלקוח ניתנים לשחרור, ובדרכים פשוטות למדי. העיקרון שמנחה את הבנק פשוט: הרווחים צריכים להגיע ללקוח בפועל. מרגע שמבינים את העיקרון, ישנן 3 אפשרויות להעביר את הכספים ללקוח:

• הלקוח נוהג למשוך רווחים אחת לכמה שנים ומושך אותם כעת לטובת העסקה. במקרה כזה מכירים בממוצע על פני עד חמש או שש שנים.
• ללקוח יש הלוואת בעלים, וחלק מהרווח חוזר אליו כהחזר של אותה הלוואה. כאן ניתן להכיר ב-75% מהרווחים האלה.
• הלקוח לא משך את הרווחים עד היום ומושך כעת חלק מהם או את כולם לטובת העסקה. רואה החשבון נדרש לפרט את גודל המשיכה, עבור אילו שנים הרווחים, וכמה לכל שנה.

בדרך השלישית הפירוט השנתי הוא שמאפשר לבנק להכיר בהכנסה רטרואקטיבית, ולא עצם המשיכה. לכן המהלך דורש תיאום מראש מול רואה החשבון. אי אפשר להרכיב אותו בדיעבד באמצע בדיקת התיק. מי שמגיע לבנק אחרי שכבר משך את הרווחים בלי תיעוד מסודר מאבד את היכולת לפרוס אותם על פני השנים.

מה עושים בלי טופס 1040?

יש מקרים שבהם טופס 1040 אינו זמין מסיבה כזו או אחרת, וזה עוצר את המשכנתא עוד בהתחלה. באופן חריג ניתן להסתמך על ההכנסות שמופיעות בטופס W2, שהוא המקבילה המדויקת לטופס 106 הישראלי ומציג את סך ההכנסות השנתיות ואת סך הניכויים שהעובד קיבל מהמעסיק.

זהו פתרון לשעת הצורך ולא ברירת מחדל. הוא מתאים לשכירים, ואינו פותר את הבעיה של עצמאי או בעל חברה.

אילו מסלולים פתוחים בפני תושב חוץ?

כל מסלולי המשכנתא הקיימים בישראל פתוחים גם בפני תושב חוץ, ובנוסף להם עומדת לרשותו אפשרות שאין ללווה מקומי.

• ריבית קבועה לא צמודה, הקל"צ, שמקבעת את ההחזר לכל התקופה ומספקת ודאות מלאה
• ריבית פריים, זולה בדרך כלל אך נעה עם ריבית בנק ישראל
• ריבית משתנה, צמודה או לא צמודה, שמתעדכנת בנקודות זמן קבועות
• מסלול מט"ח, כלומר משכנתא צמודת דולר או אירו, שאינו זמין לתושב ישראל

בחירת התערובת בין המסלולים היא בניית תמהיל משכנתא, והיא מכריעה את העלות הכוללת. אצל תושב חוץ נוסף לה שיקול שאין לאף לווה מקומי: התאמה בין מטבע ההחזר למטבע ההכנסה. מי שמשתכר בדולר ומחזיר בשקל סופג חשיפה מטבעית לאורך כל התקופה, וזו חשיפה שנמשכת עשרות שנים.

מסלול מט"ח ומה הוא באמת מאפשר

הרבה מדריכים כותבים שתושב חוץ יכול לקחת את כל המשכנתא במסלול צמוד דולר או אירו. הניסוח הזה מדויק רק בחלקו, וכדאי להכיר את הנוסח המלא.

הוראה 329 מגבילה את חלק ההלוואה בריבית משתנה לשני שלישים מסך ההלוואה, וזו המגבלה שמעצבת את תמהיל המשכנתא של כל לווה. בסעיף נפרד ההוראה קובעת שהבנק רשאי שלא להחיל את המגבלה הזו על הלוואות במט"ח או צמודות מט"ח שניתנו לתושב חוץ, בכפוף לכך שהיחס הכולל בתיק ההלוואות שלו נשמר. כלומר זו רשות של הבנק ברמת התיק, ולא זכות של הלווה.

יש כאן נקודה שנייה שנוטים לשכוח. הפטור הזה חל רק על מגבלת הריבית המשתנה. מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה, שעומדת על 40%, ממשיכה לחול על תושב חוץ במלואה. כלומר גם כשבונים את התמהיל כולו במט"ח, יחס ההחזר מההכנסה נבדק בדיוק כמו בכל תיק אחר.

אילו בנקים עובדים עם תושבי חוץ?

לא כל בנק בישראל מעמיד משכנתא לתושבי חוץ, וגם בין אלה שכן יש הבדלים משמעותיים. בנק אחד יאשר מדינת מקור שבנק אחר יסרב לה, ובנק אחד יעבוד מול ייפוי כוח קונסולרי בשגרה בעוד אחר ידרוש נוכחות פיזית בשלב כזה או אחר.

מכאן שהשאלה הנכונה אינה מה הריבית, אלא מי בכלל ייקח את התיק הזה. מיפוי הבנקים הרלוונטיים לפי מדינת המקור, מטבע ההכנסה וסוג התעסוקה נעשה לפני הפנייה הראשונה. הבנקים רושמים כל פנייה, ומי שמדלג על השלב הזה מגלה אותו בדרך הקשה.

מדינות בסיכון ומקור ההון העצמי

ישנן מדינות המוגדרות בצו כמדינות בעלות סיכון, והרשימה מתעדכנת מעת לעת. חשוב להדגיש שהופעה ברשימה אינה חוסמת קבלת משכנתא לתושבי חוץ. היא מחייבת בדיקה מראש מול כל בנק לחוד, כי המדיניות משתנה בין בנק לבנק.

כשעיקר ההכנסות מגיעות ממדינה כזו, רוסיה למשל, הבנק מעמיק בשלושה מישורים. הוא מבקש אסמכתא לבדיקת מקור ההון העצמי, בוחן שהחשבון מציג תנועות של זרימת כסף ממשלח יד ולא העברות חד פעמיות, ומוודא שהחשבון אינו נתון לסנקציות. ברגע שמגישים תיק משכנתא בצורה נכונה עם האסמכתאות הללו, ניתן למנוע הרבה מאוד בירוקרטיה וסחבת מיותרת.

תרגום מסמכים והסכמי ממון

לא כל מסמך זר שמוגש לבנק במסגרת משכנתא לתושבי חוץ מחייב תרגום רשמי. ממדינות כמו צרפת, ספרד, רוסיה וארצות הברית ניתן להגיש את מסמכי המקור כפי שהם. ממדינות אחרות הבנק דורש תרגום רשמי של מסמכי ההכנסה. לרוכש מצרפת יש דרישה נוספת וספציפית, והיא הצגת קוד המס הצרפתי.

נושא נוסף שעולה מאוחר ומפתיע זוגות הוא הסכם הממון. הבנקים מכירים אך ורק בהסכם ממון שנערך בישראל לפי הדין הישראלי. הסכם שחתמו עליו במדינה אחרת אינו חל על שום היבט של המשכנתא. זה נכון גם כשהוא תקף לחלוטין במקום החתימה. מי שמסתמך עליו בתכנון הרכישה עלול לגלות שהוא צריך לערוך הסכם חדש בישראל בלחץ זמן.

טעויות שחוזרות אצל תושבי חוץ

מרבית התיקים שבסופו של דבר לא מקבלים אישור משכנתא,זה לא בגלל הכנסה נמוכה או נכס בעייתי. הם נופלים בגלל סדר פעולות שגוי. כל אחת מהטעויות הבאות יוצרת סחבת ועיכובים מיותרים :

• חתימה על הסכם רכישה עם לוח תשלומים לזמן קרוב לפני שבכלל התחיל תהליך פתיחת החשבון בישראל
• הנחה שהסיווג הוא 50% בלי לבדוק אזרחות, ובכך ויתור מראש על 25% מימון נוספים .
• משיכת רווחים מהחברה בלי תיאום מראש עם רואה החשבון ובלי פירוט שנתי
• הסתמכות על הסכם ממון שנחתם בחו"ל, שהבנקים בישראל אינם מכירים בו
• פנייה במקביל לכמה בנקים בלי מיפוי מוקדם, כשכל פנייה וכל סירוב משכנתא יהיה מתועד בנתוני האשראי

המשותף לכולן הוא שהן נעשות מוקדם, לפני שיש תמונה מלאה. בדיקה של יומיים בתחילת הדרך מונעת את כולן.

מחזור משכנתא בלי לטוס לישראל

לקוחות תושבי חוץ שכבר לקחו משכנתא בישראל ורוצים למחזר אותה אינם נדרשים להגיע לארץ. התהליך נחלק לשני מסלולים, והמפריד ביניהם הוא ההחזר החודשי.

• מחזור שאינו מגדיל את ההחזר החודשי מתבצע בחתימה מרחוק באמצעות מסרון SMS, בדיוק כמו כל מחזור אחר
• מחזור שמגדיל את ההחזר החודשי מחייב חתימה על מסמכים חדשים, ולכן נדרש ייפוי כוח קונסולרי עם חותמת אפוסטיל
• במסלול השני הלקוח יכול למנות אדם מטעמו או יועץ משכנתאות שיבצע עבורו את התהליך
• בשני המסלולים כדאי לבדוק מראש את עלות היציאה מהמשכנתא הקיימת

מי ששוקל את המהלך כדאי שיכיר את הכללים של מחזור משכנתא לפני שהוא מתחיל לאסוף מסמכים מעבר לים.

מה שואלים רוכשים מחו"ל?

מי מוגדר תושב חוץ לצורך המשכנתא?

הוראה 329 של בנק ישראל מגדירה תושב חוץ כמי שאינו אזרח ישראלי. זו הגדרה שונה מזו של רשות המסים, שבוחנת את מרכז החיים. ההבחנה קובעת את יחס המימון, ולכן היא הדבר הראשון שבודקים בכל בקשה למשכנתא לתושבי חוץ.

האם אפשר לחתום על המשכנתא בלי להגיע לישראל?

כן. הלקוח חותם בחו"ל מול נוטריון עם אפוסטיל או מול קונסול על ייפוי כוח וסט מסמכים נלווה, ולאחר שמסמכי המקור מגיעים לארץ מיופה הכוח חותם בסניף במקומו. את חשבון הבנק עצמו לא ניתן לפתוח מרחוק, ולכן גם הוא נפתח באותו מסלול.

האם תושב חוץ חייב במס על רכישת דירה בישראל?

כן. מדרגות מס הרכישה המוטבות קשורות לסטטוס הרוכש, ומס רכישה לתושב חוץ מחושב אחרת מזה של רוכש מקומי. השאלה האם תושב חוץ משלם מס שבח נוגעת לשלב אחר, המכירה העתידית של הנכס, ולא לרכישה עצמה. המדרגות מתעדכנות מעת לעת, ולכן לפני חתימה כדאי לברר את המדרגה המדויקת מול רשות המסים או מול יועץ מס ולא להסתמך על טבלאות ישנות שמסתובבות ברשת.

האם אפשר למחזר משכנתא קיימת מחו"ל?

כן, ובלי להגיע לארץ. אם המחזור אינו מגדיל את ההחזר החודשי הוא מתבצע בחתימה מרחוק במסרון SMS. אם הוא מגדיל את ההחזר נדרשים מסמכים חדשים, ואז עוברים לייפוי כוח קונסולרי עם אפוסטיל.

האם הסכם ממון שנחתם בחו"ל תקף מול הבנק?

לא. לצורך המשכנתא הבנקים מכירים רק בהסכם ממון שנערך בישראל לפי הדין הישראלי. הסכם זר אינו חל על אף היבט של העסקה, גם אם הוא תקף במדינה שבה נחתם.

בעל אזרחות אמריקאית בלבד, האם אפשר לקבל משכנתא?

אפשר, אבל בתקרת מימון של 50%. מי שמחזיק אזרחות אמריקאית ואינו אזרח ישראלי הוא תושב חוץ לפי ההגדרה של הוראה 329, ולכן הדירה מסווגת כדירה להשקעה גם אם היא היחידה שלו. מי שמחזיק גם אזרחות ישראלית נבחן אחרת לגמרי.

האם נדרש ערב ישראלי לתושב חוץ?

אין כלל אחיד, וזה נתון למדיניות הבנק ולמאפייני התיק. בתיקים שבהם ההכנסה קשה לאימות או שמדינת המקור מוגדרת בסיכון, הדרישה עולה בתדירות גבוהה. זו אחת הסיבות למפות את הבנקים לפני הפנייה.

מה קורה אם עוברים לגור בישראל באמצע התקופה?

המשכנתא הקיימת ממשיכה לפי תנאיה, כי הסיווג נקבע במועד אישור ההלוואה. המעבר עשוי להשפיע על היבטי מס ועל האפשרות למחזר בהמשך בתנאים אחרים, ולכן שווה לבחון מחדש את התיק אחרי המעבר.

האם המשכנתא בישראל משפיעה על המס בארץ המגורים?

ייתכן, וזה תלוי לחלוטין בדין המקומי ובאמנת המס בין המדינות. זו שאלה שנבחנת מול יועץ מס בארץ המגורים ולא מול הבנק בישראל, והיא נפרדת לגמרי משאלת המימון.

מה כולל התהליך המשפטי של רישום הנכס?

לצד המשכנתא מתנהל הליך נפרד של רישום הזכויות, הכולל רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש ולאחר מכן רישום המשכנתא לטובת הבנק. התהליך מתנהל מול עורך דין המקרקעין של העסקה, ומיופה כוח יכול לבצע גם אותו.

לפני שמתחילים לאסוף מסמכים

משכנתא לתושבי חוץ אינה מסובכת ממשכנתא רגילה, אבל היא פחות סלחנית. כל טעות עולה בזמן, כי כל תיקון עובר דרך נוטריון בחו"ל ומשלוח בינלאומי. מי שנכנס אליה בלי הבנה משלם ביוקר, ומי שמסדר את הסטטוס, המסמכים ורואה החשבון מראש חוסך חודשים.

ארבעת הדברים שכדאי לברר לפני הכל הם סטטוס האזרחות והתושבות מול הסיווג בהוראה 329, מדרגת מס הרכישה שתחול על העסקה, מסלול פתיחת החשבון בישראל, ואופן הצגת ההכנסות אם יש חברה בתמונה. מי שרוצה לאמוד מראש את גובה ההלוואה יכול להתחיל מכמה משכנתא אפשר לקחת.

שתי שאלות חוזרות בשלב הזה: האם חייבים יועץ משכנתאות פרטי, ואיך עובד יועץ משכנתאות בתיק שמנוהל מעבר לים. התשובה לשאלה למה לקחת יועץ משכנתאות שונה כאן מהתשובה הרגילה. בתיק של תושב חוץ הערך של יועץ משכנתאות אינו בהשגת אישור עקרוני מהיר, אלא בסיווג הלווה נכון לפני שהתיק נפתח, במיפוי הבנקים שיקחו אותו, ובבניית הצגת ההכנסות מול רואה החשבון. רוצים לבדוק כמה אחוזי מימון תוכלו לקבל?  ומה זה אומר על ההון העצמי שלכם? שי חמו והצוות של שחקים ייעוץ משכנתאות ופיננסים ילוו אתכם מהצד הזה של הים.

המידע המובא כאן הוא רקע להיכרות ראשונית, ואינו תחליף לבדיקה פרטנית של התיק. תקרות מימון, דרישות מסמכים ומדיניות הבנקים מול לווים שגרים מעבר לים מתחדשות מדי פעם. השימוש במידע שכאן נעשה על דעת הקורא בלבד. לפני מהלך ממשי כדאי להתייעץ עם מי שמכיר תיקים של לווים מחו"ל, ובשאלות של תושבות מס לצרף רואה חשבון או עורך דין.